27.07.2023
Mietminderungstabelle: Überblick über Mängel und Höhen
Schimmel an den Wänden, Baulärm oder ein defekter Fahrstuhl: Gründe für eine Mietminderung gibt es viele. Doch häufig ist es gar nicht so einfach, eine Mietminderung durchzusetzen. Wann genau besteht ein Anspruch? Um wie viel darf die Miete gemindert werden und wie genau geht man am besten vor? Dieser Artikel fasst die wichtigsten Informationen übersichtlich zusammen.
Wann besteht ein Anspruch auf Mietminderung?
Die Möglichkeit einer Mietminderung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. In § 536 Abs. 1 BGB heißt es:
„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.“
Voraussetzung für eine Mietminderung ist folglich ein Mangel, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung oder des Hauses erheblich einschränkt. Der tatsächliche Zustand der Mietsache muss für die Mietpartei nachteilig vom vertraglich vereinbarten Zustand abweichen.
Wurde im Mietvertrag kein konkreter Zustand vereinbart, kommt es zur Mangelbestimmung darauf an, von welchem Zustand die Mietpartei ausgehen darf und ob das Mietobjekt für einen gewöhnlichen Mietgebrauch geeignet ist.
Wichtig ist, dass der Mangel der Mietpartei nicht schon bei Vertragsabschluss bekannt gewesen ist. Andernfalls ist das Recht auf Mietminderung ausgeschlossen (§ 536b BGB). Darüber hinaus besteht kein Recht auf Mietminderung, sofern die Mietpartei den Mangel selbst verschuldet hat. Ein typisches Beispiel ist der Schimmelbefall, welcher durch falsches Lüften verursacht wurde.
Mietende einer Altbauwohnung dürfen nicht den Komfort einer Neubauwohnung erwarten und können nicht davon ausgehen, dass im Keller des Gebäudes feuchtigkeitsempfindliche Gegenstände gelagert werden können.
Gründe für eine Mietminderung
Das BGB nennt keine konkreten Fälle, wann Mietende die Miete mindern können. Ob ein Mietobjekt tatsächlich einen Mangel aufweist, entscheidet sich im Einzelfall.
Typische Mietmängel, die eine Mietminderung begründen, sind:
- Schimmelbefall
- Lärm- oder Geruchsbelästigungen
- Heizungsausfall
- Wasserschaden
- verschmutztes Treppenhaus
- eingeschränkte Wohnungsnutzung wegen Modernisierungsmaßnahmen
Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?
Um wie viel die Miete im Mangelfall gekürzt werden kann, hängt von der Schwere und der Dauer des Mangels ab. Mietende können sich an Urteilen zur Mietminderung orientieren, die in sogenannten Mietminderungstabellen zusammengefasst sind. Der ALLRECHT-Mieterrechtsschutz hilft Betroffenen bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche.
Mietminderungstabelle
Mangel | Mögliche Mietminderung |
Bis zu 100 Prozent | |
abhängig von der Zimmertemperatur, bis zu 100 Prozent in den Wintermonaten | |
Abhängig von der Einschränkung der Bewohnbarkeit, bis zu 100 Prozent | |
Mietminderung wegen Wasserschaden | Abhängig von der Einschränkung der Bewohnbarkeit, bis zu 80 Prozent |
Mietminderung Küche nicht nutzbar | Zwischen 20 und 100 Prozent (bei vertraglich zugesicherter Küche) |
Mietminderung wegen undichten Fenstern | 50 Prozent (alle Fenster undicht) |
Je nach Lautstärke zwischen 25 und 50 Prozent | |
Je nach Art der Belästigung bis zu 25 Prozent, bei Gesundheitsgefährdung 100 Prozent | |
Mietminderung wegen Baulärm | Je nach Lautstärke bis zu 25 Prozent |
Mietminderung Balkon nicht nutzbar | 15 Prozent |
Mietminderung wegen defekten Aufzugs | 10 Prozent |
5 bis 10 Prozent | |
Mietminderung Klingel defekt | 3 Prozent |
Mietminderung geltend machen: Wie geht man vor?
Der vorhandene Mangel muss die Nutzbarkeit der Wohnung einschränken oder beeinträchtigen. Wie oben beschrieben, ergibt sich ein Anspruch aus der Einschränkung und der Tatsache, dass die Mietpartei zu Beginn der Miete nicht von dem Mangel gewusst hat oder ihn selbst herbeigeführt hat.
Etwaige Mängel sollten umgehend in Form von Fotos oder Videoaufnahmen dokumentiert werden. Ebenfalls ist es hilfreich, den Mangel befreundeten Personen zu zeigen, damit diese im Streitfall eine entsprechende Zeugenaussage tätigen können.
Der Mangel sollte direkt nach der Entdeckung bei der vermietenden Person angezeigt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die schriftliche Mängelanzeige mit exakter Beschreibung des Mangels sowie des Zeitpunktes, an dem der Mangel aufgetreten ist. In dringenden Fällen ist die vermietende Person zusätzlich telefonisch zu informieren.
Vermietende haben das Recht, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Welche Frist angemessen ist, entscheidet sich im Einzelfall und sollte im Zweifel mit einem Rechtsbeistand erörtert werden.
Die Absicht zur Mietminderung ist der vermietenden Person schriftlich mitzuteilen. Dabei sind die Gründe zu nennen. Die Höhe der Mietminderung sollte zunächst eher niedrig angesetzt werden. Betroffene gehen häufig von einer höheren Mietminderungsquote aus, als ihnen Gerichte später zusprechen. Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist grundsätzlich die Warmmiete.
Wer sich über die angemessene Höhe der Mietminderung unsicher ist, kann die volle Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen und den überbezahlten Mietzins später zurückfordern. Hintergrund: Wird die Miete in Eigenregie zu stark gekürzt, gerät die Mietpartei in Mietrückstand, was im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung zur Folge haben kann.
In diesem Zusammenhang wissenswert: Wann eine Erhöhung der Miete erlaubt ist, klärt unser Artikel zum Thema Mieterhöhung.
Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?
Mietende, welche die vermietende Person unverzüglich über einen Mangel informieren, können die Miete in manchen Fällen rückwirkend von dem Tag an mindern, an welchem der Mangel auftrat bzw. entdeckt wurde. Dies gilt häufig auch für Fälle, in denen die Miete nach der Mängelanzeige zunächst vollständig gezahlt wurde, die vermietende Person jedoch untätig bleibt.
Vermietende Person fordert Mietminderung zurück: Ist das rechtens?
Sofern eine Mietminderung rechtmäßig vorgenommen wurde, muss diese nicht zurückgezahlt werden. Ist sie jedoch nicht gerechtfertigt – beispielsweise, weil gar kein Mangel vorlag oder die Mietminderung zu hoch war – können Vermietende der Mietminderung widersprechen und die ggf. zu wenig bezahlte Miete einfordern.
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