28.11.2019

Geruch aus Abfluss – Mietminderung möglich!

Ein starker Gestank aus dem Küchenabfluss, eine schlecht riechende Toilette oder eine Geruchsbelästigung aus dem Duschabfluss: dauerhaft oder regelmäßig auftretende Gerüche in der Wohnung beeinträchtigen die Wohnqualität – und berechtigen den Mieter unter Umständen zu einer Mietminderung. Doch ab wann gilt eine Geruchsbelästigung als „dauerhaft“? Welche Pflichten treffen den Mieter selbst und wie sollte dieser im Fall der Fälle vorgehen?

Gestank aus Abfluss: Eigeninitiative ist gefragt

Bemerkt ein Mieter in seinem Haushalt unangenehme Gerüche, hat er diese zunächst hinzunehmen, sofern es sich dabei um haushaltsüblichen Gestank handelt. Ein entsprechendes Urteil hat das Amtsgericht Hamburg gefällt (WuM 1993, 39). Unter „haushaltsüblich“ fällt beispielsweise der Geruch eines unzureichend gereinigten Küchenabflusses, die Ausdunstung aus einem verstopften Duschabfluss oder aus der Toilette, die aufgrund mangelnder Sauberkeit entsteht.

Zusätzlich ist der Mieter als Nutzer des Mietobjektes und damit auch der Abflüsse verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, um den Gestank zu beseitigen. Häufig lassen sich unangenehme Gerüche bereits mit einem Reinigungsmittel, einer Saugglocke oder einer kleinen Spirale entfernen. Erst, wenn der Mieter mit den ihm zumutbaren Maßnahmen keinen Erfolg erzielt, muss er den Vermieter informieren.

Geruchsbelästigung: Mängelanzeige beim Vermieter

Grundsätzlich gilt: Bei einer Geruchsbelästigung darf der Mieter nicht sofort die Miete mindern. Er muss seinem Vermieter den Gestank gem. § 536c BGB zunächst als Mangel melden und seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels geltend machen. Dazu schreibt der Mieter eine Mängelanzeige, in welcher er den Geruch beschreibt und die Maßnahmen auflistet, welche er zur Beseitigung unternommen hat.

Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zu setzen, bis wann der Mangel zu beseitigen ist. Unser Tipp: Betroffene Mieter sollten mit ihrem Vermieter zunächst einen Besichtigungstermin vereinbaren, damit sich dieser selbst ein Bild von der Sachlage machen kann. Viele Vermieter werden anschließend selbständig tätig, so dass eine Mängelanzeige nicht notwendig ist.

Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Geruchsbelästigung

Die bloße Mängelanzeige berechtigt Mieter noch nicht zu einer Mietminderung. Darüber hinaus müssen noch die folgenden Voraussetzungen vorliegen, welche je nach Einzelfall eruiert werden müssen:

1. Ursache für Geruch darf nicht im Einflussbereich des Mieters liegen

Gerüche, die vom Mieter selbst herbeigeführt wurden, schließen das Recht auf eine Mietminderung in der Regel aus. Wer beispielsweise regelmäßig Fett und größere Essensreste in den Abfluss schüttet oder wer Hygieneartikel wie Tampons und Binden in der Toilette entsorgt, hat den daraus resultierenden Gestank zu tolerieren.

2. Geruchsbelästigung muss stark und dauerhaft sein

Um eine Mietminderung geltend machen zu können, muss der Geruch für den Mieter störend und unzumutbar sein. Bei dieser Beurteilung kommt es auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen an (vgl. BGH 05.02.1993, Az.: V ZR 62/91). Das rein subjektive Empfinden des Mieters genügt daher nicht. Zudem muss die Geruchsbelästigung anhaltend sein. Die aktuelle Rechtsprechung geht bei ca. 14 Tagen von einer dauerhaften Geruchsbelästigung aus.

3. Gerüche führen zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen

Extreme Gerüche, die nicht vom Mieter selbst verursacht wurden und welche bei diesem gesundheitliche Einschränkungen herbeiführen, berechtigten zu einer Mietminderung. Diese Ansicht hat der BGH mit seinem Urteil vom 29.03.1984 (Az.: III ZR 11/83) bestätigt. Demnach gelten Gerüche, die beim Mieter Übelkeit, Brechreiz oder Kopfschmerzen auslösen, oder welche dazu führen, dass der Mieter bestimmte Räumlichkeiten seiner Wohnung nicht mehr nutzen kann, als Sachmangel i.S.d. § 536 BGB.

Mietminderung wegen Gestank: Mietminderungstabelle informiert über mögliche Minderungshöhe

Bei der Beurteilung, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, kommt es auf eine Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände des Einzelfalls an. Die Mietminderungstabelle des deutschen Anwaltsregisters beinhaltet zahlreiche Gerichtsurteile, welche als Richtwert für die Höhe der eigenen Mietminderung dienen können. Grundsätzlich gilt: Betroffene Mieter sollten einen Rechtsbeistand zu Rate ziehen, um im Falle eines Rechtsstreits vorbereitet zu sein. Eine zuverlässige Mietrechtsschutzversicherung hilft bei der Suche nach einem fachkundigen Anwalt.


Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.
 

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