06.08.2018

Mieterhöhung – was ist erlaubt, was ist verboten?

Mieter haben es in Deutschland nicht leicht. Nicht nur, dass die Kosten für angemietete Wohnflächen vor allem in den Großstädten unerschwingliche Höhen für Normalverdiener angenommen haben. Um eine Mieterhöhung zu erwirken, gehen Vermieter und Hausverwaltungen mitunter nicht korrekt vor. Fakt ist: Fast jede dritte Mieterhöhung ist nicht rechtens und es kommt zum Streit.

Grundsätzlich ist eine regelmäßige Mieterhöhung gesetzlich geregelt. Doch ein Vermieter kann nicht einfach eine höhere Miete verlangen. Eine Erhöhung muss bestimmte, vom Gesetz vorgeschriebene Kriterien erfüllen. Beispielsweise darf der monatliche Mietpreis dem ortsüblichen Satz angepasst werden. Aber auch Modernisierungsmaßnahmen oder eine explizite Festlegung im Mietvertrag, wenn in ihm eine Index- oder Staffelmiete vereinbart ist, rechtfertigen eine Anpassung der Miete.

Eine Mietanpassung an den ortsüblichen Satz ist erlaubt

Hat man eine Wohnung für einen sehr günstigen Preis bekommen können, ist die Freude manchmal nicht von langer Dauer. Denn der Wohnungsgeber darf im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um insgesamt bis zu 20 Prozent erhöhen. Da jedes Bundesland seine Regelung selber treffen kann, beträgt die Kappungsgrenze in manchen Gebieten mit großer Wohnungsnot nur 15 Prozent. Für eine Wertfindung werden ähnliche Wohngrößen, Lagen und Ausstattungen miteinander verglichen. Ebenso geben ein Mietspiegel oder Mietdatenbanken sehr detailliert Auskunft über vergleichbare Mieten. Trotz dieser Vergleichsmöglichkeiten muss ein Vermieter eine Anpassung an die ortsübliche Miete begründen können.

Schöner Wohnen, mehr bezahlen: Mieterhöhung nach Modernisierung

Führt der Wohnungsgeber Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durch, kann er unter bestimmten Umständen einen höheren Mietpreis verlangen. Entscheidend hierfür ist, ob diese Modernisierungsmaßnahmen eine Verbesserung für den Mieter mit sich bringt. Verbesserungen können eine Energieersparnis, eine Reduzierung des Wasserverbrauchs oder Maßnahmen sein, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft betreffen. Stattet der Vermieter die Wohnung zum Beispiel mit energetisch hochwertigeren Fenstern aus, wird eine Wärmedämmung der Außenwand durchgeführt oder lässt er Balkone anbauen, darf er die Miete entsprechend erhöhen.

Ein Wohnungsgeber kann bei frei finanziertem Wohnraum nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Nettojahresmiete um jährlich bis zu elf Prozent der angefallenen Kosten erhöhen. Hat er jedoch öffentliche Fördermittel für die Modernisierung bekommen, muss dies in der Erhöhung berücksichtigt werden – zum Vorteil des Mieters.

Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten hingegen gelten nicht als Modernisierung. Denn hier geht es um die Beseitigung von unzulässigen Mängeln. Der Vermieter stellt nur den Zustand der Immobilie wieder her, zu dem er laut Mietvertrag sowieso verpflichtet ist. Ersetzt der Wohnungsgeber zum Beispiel die kaputte alte Einbauküche durch eine neue, ist das kein Anlass zur Mieterhöhung. Die Einbauküche war Bestandteil des Mietvertrags.

Auch die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen – Arbeiten, die Schäden in der Mietwohnung beseitigen und der Erhaltung der Immobilie dienen – zählen nicht zu den Gründen, aus denen eine Mieterhöhung erfolgen darf. Schimmelentfernung oder der Austausch von defekten Stromleitungen sind Vermietersache und die Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Modernisierungsmaßnahmen müssen abgesprochen werden

Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, hat er seinen Mieter form- und fristgerecht darüber zu informieren. Spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn ist dies schriftlich mitzuteilen. Dabei müssen die Art der Modernisierung und die geschätzte Dauer der Arbeiten angegeben werden. Rechtfertigt der Vermieter mit der Modernisierung auch eine Mieterhöhung, ist sein Mieter ebenfalls schriftlich zu informieren.

In diesem Schreiben sollte ebenfalls darauf hingewiesen werden, dass der Mieter die Möglichkeit eines Härtefalleinwands hat und in welcher Form und Frist dies erfolgen muss. Aus einer Ankündigung entstehen Mieterrechte und bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das berechtigt ihn, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens, den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Während des dann verbleibenden Mietzeitraums darf sich die Miete – auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen – nicht erhöhen.

Staffelmiete– eine vertraglich geregelte Mieterhöhung

In manchen Mietverträgen ist eine Staffelmiete vereinbart. Hierbei erhöht sich die Miete in einem festgelegten Rahmen automatisch. Sowohl der Zeitpunkt der Erhöhung, als auch die Summe, um die erhöht wird, sind vertraglich festgeschrieben und von beiden Parteien unterzeichnet. Für diese vereinbarte Staffelmiete benötigt der Vermieter keine Begründung. Allerdings darf die erste Erhöhung erst nach 12 Monaten Mietlaufzeit erfolgen. Die Miethöhe ist vom Vermieter dem ortsüblichen Satz anzupassen.

Erhöhung im Rahmen einer Indexmiete

Einige Mietvereinbarungen orientieren sich an dem sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI). Dieser misst die Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen in Deutschland und berücksichtigt dabei auch die Mieten. Erhöht sich dieser Warenkorb im Wert, darf der Vermieter die Miete entsprechend anheben. Meist findet sich diese Kopplung bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser, da der Mietspiegel für sie nicht unmittelbar gilt.

So wehrt man sich gegen Mieterhöhungen

Wie bereits erwähnt, sind etwa ein Drittel aller Mieterhöhungen ungerechtfertigt und ein Streit mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung ist vorprogrammiert. In solchen Fällen ist es gut, wenn der Mieter eine Haus- und Wohnungs-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hat. Wenn man sich nicht sicher ist, ob die Mietpreiserhöhung gesetzlich im Rahmen ist, sollte ein Fachmann einen Blick darauf werfen. Er kann dem Mieter Auskunft geben, ob der Vermieter fälschlicherweise Kosten umlegt oder eine begründete Mieterhöhung vorliegt. Alternativ kann auch eine private Rechtsschutzversicherung mit Wohnungs-und Grundstücks-Rechtsschutz diesen Bereich abdecken.

Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei TeReBe Rechtsanwalts-AG auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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