06.08.2018 – zuletzt aktualisiert am: 09.12.2021

Mieterhöhung: Wie viel Mietererhöhung ist erlaubt?

Mieter haben es in Deutschland nicht leicht. Zum einen nehmen die Kosten für angemietete Wohnflächen vor allem in den Großstädten unerschwingliche Höhen für Normalverdiener an. Zum anderen gehen Vermieter und Hausverwaltungen mitunter nicht korrekt vor, um eine Mietanpassung zu erwirken. Denn Fakt ist: Viele Mieterhöhungen sind nicht zulässig. Doch wann ist eine Mieterhöhung erlaubt? Wie viel Mieterhöhung ist zulässig? Und wie können Mieter sich gegen die teuren Mieten wehren? Diese Fragen und weitere Fragen beantwortet dieser Artikel.

Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Grundsätzlich ist eine regelmäßige Mieterhöhung gesetzlich geregelt. Deshalb kann ein Vermieter nicht einfach so eine um ein Vielfaches höhere Miete verlangen. Eine Erhöhung muss bestimmte, per Gesetz definierte Kriterien erfüllen:

Mietanpassung an den ortsüblichen Satz

Wurde eine Wohnung für einen sehr günstigen Preis ergattert, ist die Freude manchmal nicht von langer Dauer. Denn der Wohnungsgeber darf im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um insgesamt bis zu 20 Prozent erhöhen. Da jedes Bundesland seine Regelung selber treffen kann, beträgt die Kappungsgrenze in manchen Gebieten mit großer Wohnungsnot nur 15 Prozent. Für eine Wertfindung werden ähnliche Wohngrößen, Lagen und Ausstattungen miteinander verglichen. Ebenso geben ein Mietspiegel oder Mietdatenbanken sehr detailliert Auskunft über vergleichbare Mieten. Trotz dieser Vergleichsmöglichkeiten muss ein Vermieter eine Anpassung an die ortsübliche Miete begründen können.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Führt der Wohnungsgeber Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durch, kann er unter bestimmten Umständen einen höheren Mietpreis verlangen. Entscheidend hierfür ist, ob diese Modernisierungsmaßnahmen auch Verbesserungen für den Mieter mit sich bringen. Das können beispielsweise Energieersparnisse, eine Reduzierung des Wasserverbrauchs oder allgemeine Maßnahmen sein, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Stattet der Vermieter die Wohnung zum Beispiel mit energetisch hochwertigeren Fenstern aus, wird eine Wärmedämmung der Außenwand durchgeführt oder lässt er Balkone anbauen, ist die Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen zulässig.

Mieterhöhung ohne Modernisierung

Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten hingegen gelten nicht als Modernisierung. Denn hier geht es um die Beseitigung von unzulässigen Mängeln. Der Vermieter stellt nur den Zustand der Immobilie wieder her, zu dem er laut Mietvertrag sowieso verpflichtet ist. Ersetzt der Wohnungsgeber zum Beispiel die kaputte alte Einbauküche durch eine neue, ist das kein Anlass zur Mieterhöhung. Die Einbauküche war Bestandteil des Mietvertrags.

Auch die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen – Arbeiten, die Schäden in der Mietwohnung beseitigen und der Erhaltung der Immobilie dienen – zählen nicht zu den Gründen, aus denen eine Mieterhöhung erfolgen darf. Schimmelentfernung oder der Austausch von defekten Stromleitungen sind Vermietersache und die Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Ein Wohnungsgeber kann bei frei finanziertem Wohnraum nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Nettojahresmiete um 8 Prozent der angefallenen Kosten erhöhen. Hat er jedoch öffentliche Fördermittel für die Modernisierung bekommen, muss dies in der Erhöhung berücksichtigt werden – zum Vorteil des Mieters.

Mieterhöhung: Wie lange vorher ankündigen?

Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, hat er seinen Mieter form- und fristgerecht darüber zu informieren. Spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn ist dies schriftlich mitzuteilen. Dabei müssen die Art der Modernisierung und die geschätzte Dauer der Arbeiten angegeben werden. Rechtfertigt der Vermieter mit der Modernisierung auch eine Mietpreiserhöhung, ist sein Mieter ebenfalls schriftlich zu informieren.

Kann man der Mieterhöhung nicht zustimmen?

Bei einer Mietpreiserhöhung muss der Mieter schriftlich informiert werden. In diesem Schreiben sollte ebenfalls darauf hingewiesen werden, dass der Mieter die Möglichkeit eines Härtefalleinwands hat. Außerdem sollte aufgeführt sein in welcher Form und Frist dieser erfolgen muss. Wird eine Mietpreiserhöhung angekündigt, gehen Mieterrechte damit einher. Im Falle einer Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Das berechtigt diesen, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens, den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Während des verbleibenden Mietzeitraums darf sich die Miete – auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen – nicht erhöhen.

Mietvereinbarungen: vertraglich geregelte Mietpreiserhöhungen

Mietpreiserhöhungen können auch vor Mietbeginn mit dem Vermieter vertraglich festgelegt werden. Der Vermieter muss anschließend die Mieterhöhungen nicht ankündigen. Der Mieter ist andererseits gegen jegliche darüber hinaus gehenden nicht abgesprochenen Anpassungen der Miete rechtlich abgesichert. 

Was ist eine Staffelmiete?

In manchen Mietverträgen ist eine Staffelmiete vereinbart. Hierbei erhöht sich die Miete in einem festgelegten Rahmen automatisch. Sowohl der Zeitpunkt der Erhöhung als auch die Summe, um die erhöht wird, sind vertraglich festgeschrieben. Diese Mietvereinbarung wird von beiden Parteien unterzeichnet. Für die vereinbarte Staffelmiete benötigt der Vermieter keine Begründung. Allerdings darf die erste Erhöhung erst nach 12 Monaten Mietlaufzeit erfolgen. Die Miethöhe ist vom Vermieter dem ortsüblichen Satz anzupassen.

Was ist eine Indexmiete?

Einige Mietvereinbarungen orientieren sich am sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI), welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Dieser misst die Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen in Deutschland und berücksichtigt dabei auch die Mieten. Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete, bei der der Mietzins an den VPI gekoppelt ist, wodurch die Miete in der Regel jährlich durch den Vermieter angepasst werden kann. In der Praxis wird die Indexmiete zumeist bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser vereinbart, da der Mietspiegel für diese nicht unmittelbar gilt.

Gegen Mieterhöhung vorgehen: Die Rechte des Mieters

Wie bereits erwähnt, sind etwa ein Drittel aller Mieterhöhungen ungerechtfertigt. Die Folge ist oft Streit mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. In solchen Fällen ist es von Vorteil, wenn der Mieter eine Haus- und Wohnungs-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hat. Fachleute können Auskunft darüber geben, wann eine begründete Mietpreiserhöhung vorliegt oder ob der Vermieter fälschlicherweise Kosten auf den Mieter umlegt.

Alles was Recht ist

Person prüft Dokumente

Betriebskostenabrechnung prüfen: Was sind Betriebskosten, wie werden diese abgerechnet und welche Rechte haben Mieter? Hier mehr erfahren!

MEHR
Mieterstrom: Glühbirne in Hausmodell

Mieterstrom: Definition & Funktion ✓ Mieterstromförderung ✓ Anspruchsgrundlage für Inhabende✓ Vorteile für Mietende/Vermietende ➤ jetzt lesen!

MEHR

Unsere Partnerkanzlei

Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei ALEGOS Rechtsanwälte juristisch überprüft.