23.01.2023 – zuletzt aktualisiert am: 10.07.2023

Mieterhöhung: Widerspruch einlegen und Voraussetzungen für zulässige Mietsteigerungen

In Zeiten steigender Lebenshaltungskosten ist das Thema Mieterhöhung sowohl für Vermietende als auch Mietende belastend: Wann ist sie zulässig, wann sollte man der Mieterhöhung nicht zustimmen, und was müssen alle Parteien für Fristen beachten?

Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen und klärt über Rechte und Pflichten von Mietenden und Vermietenden auf. Zudem wird erläutert, wie und in welchen Fällen man einer Mieterhöhung widersprechen kann und wie das richtige Vorgehen aussieht.

Mieterhöhung - Was ist erlaubt: Die wichtigsten Infos

Grundsätzlich ist eine regelmäßige Mieterhöhung gesetzlich geregelt. Deshalb können Vermietende nicht einfach so eine um ein Vielfaches höhere Miete verlangen. Das Wichtigste zur Mieterhöhung in Kürze:

FAQ zur Mieterhöhung

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen darf es ein Mieterhöhungsverlangen frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung oder dem Einzug in die Wohnung (Jahressperrfrist) geben. In dem Mieterhöhungsverlangen kann dann eine Mieterhöhung zum Ablauf des dritten Folgemonats verlangt werden von, eine Mieterhöhung ist also nach dem Ablauf von 15 Monaten möglich.

Innerhalb von drei Jahren dürfen Vermietende die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent erhöhen. Sobald die sogenannte Kappungsgrenze erreicht ist, muss die Vermietung mindestens drei Jahre warten, bevor sie erneut eine Mieterhöhung vornehmen dürfen.

Vermietende Personen dürfen gem. §558 BGB frühestens nach 15 Monaten Mietzeit oder der letzten Mieterhöhung die Miete anheben.

Die Kappungsgrenze besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 15-20 Prozent – je nach Bundesland – erhöht werden darf, Insbesondere in Gebieten mit großer Wohnungsnot gelten die 15 Prozent.

Gründe für Miterhöhung: Wann ist die Mieterhöhung zulässig?

Mieterhöhungen sind grundsätzlich zulässig. Die entsprechenden Gesetze finden sich in §§ 557 ff. BGB. Eine Mieterhöhung muss jedoch begründet sein. Typische Gründe für eine zulässige Mieterhöhung sind:

Bei Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie kann die Vermietung unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Miete verlangen. Hierbei spielt eine Rolle, ob die Maßnahmen auch eine Verbesserung für Mietende bringen. Eine solche Mieterhöhung ist ein Sonderfall und keine gewöhnliche Mietanpassung.

Eine Härtefallregelung gibt es hierbei ebenfalls, um Mietende zu schützen, die die höhere Miete nicht tragen können. Die Modernisierungsmaßnahmen sollen für die Mietpartei eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse bringen, zum Beispiel durch Energieeinsparungen, Wassereinsparungen oder den Einbau von Aufzügen.

Kosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen, dürfen zu maximal 8 Prozent auf die jährliche Mietsumme umgelegt werden, sofern es sich um frei finanzierten Wohnraum handelt. Eine Ankündigung der baulichen Maßnahmen durch den Vermietenden ist drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich erforderlich. Instandhaltungsmaßnahmen hingegen dürfen Vermietende nicht auf die Miete umlegen, wie zum Beispiel Wartungsarbeiten an der Heizung oder ein Anstrich von Fassade/Treppenhaus.

Gemäß § 558 BGB kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Die erste Erhöhung darf jedoch erst 15 Monate nach Einzug erfolgen und tritt frühestens 3 Monate nach Zustimmung der mietenden Person in Kraft. Es ist wichtig, dass die Kappungsgrenze beachtet wird.

Für die Anpassung an die ortsübliche Miete werden ähnliche Wohnungen in Bezug auf Größe, Lage und Ausstattung verglichen. Hierbei können Mietspiegel oder Mietdatenbanken hilfreich sein. Eine Anpassung an die ortsübliche Miete muss begründet werden können.

Bei der Neuvermietung darf die bisher erhobene Miete erhöht werden. Sie darf jedoch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen (Mietpreisbremse). Existiert kein Mietspiegel, ist eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten hingegen gelten nicht als Modernisierung. Denn hier geht es um die Beseitigung von unzulässigen Mängeln. Vermietende stellen nur den Zustand der Immobilie wieder her, zu dem sie laut Mietvertrag sowieso verpflichtet sind. Ersetzt der Wohnungsgeber zum Beispiel die kaputte alte Einbauküche durch eine neue, ist das kein Anlass zur Mieterhöhung. Die Einbauküche war Bestandteil des Mietvertrags.

Auch die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen – Arbeiten, die Schäden in der Mietwohnung beseitigen und der Erhaltung der Immobilie dienen – zählen nicht zu den Gründen, aus denen eine Mieterhöhung erfolgen darf. Schimmelentfernung oder der Austausch von defekten Stromleitungen sind Vermietersache und die Kosten dürfen nicht auf die Mietenden umgelegt werden.

Mietpreiserhöhungen können auch vor Mietbeginn mit dem Wohnungsgebenden vertraglich festgelegt werden. Anschließend muss die Mieterhöhung nicht mehr angekündigt werden, Mietende sind andererseits gegen jegliche darüber hinaus gehenden nicht abgesprochenen Anpassungen der Miete rechtlich abgesichert.

Die Mietpartei und die vermietende Person können bereits im Mietvertrag eine Mieterhöhung vereinbaren. Beispielsweise im Rahmen einer Staffelmiete (§ 557a BGB) oder einer Indexmiete (§ 557b BGB).

In beiden Fällen muss die Miete zunächst mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, ehe eine etwaige Mieterhöhung vorgenommen werden kann.

Mieterhöhung Widerspruch: Wann können Mietende der Mieterhöhung widersprechen?

Etwa ein Drittel aller Mieterhöhungen ungerechtfertigt. Dabei gibt es verschiedene Gründe, die einen Widerspruch gegen Mieterhöhungen rechtfertigen. Beispielsweise dann, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, dass die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Auch wenn eine Wohnung bereits Mängel aufweist, um die sich die Vermietung nicht kümmert, sollte einer Mieterhöhung zunächst widersprochen werden.

In diesen Fällen kann sich ein Widerspruch gegen die Mieterhöhung lohnen:

  • Das Mietobjekt weist Mängel auf, die die Vermietung nicht beseitigt.
  • Das zulässige Maß für die Mieterhöhung wurde überschritten.
  • Es gibt begründete Zweifel, dass die bisherige Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
  • Die Vermietung begründet die Mieterhöhung nicht.
  • Es ist nicht möglich, die Wohnung mit Vergleichswohnungen zu vergleichen.
  • Die Fristen zur Mieterhöhung wurden nicht eingehalten.

Mieterhöhung widersprechen: Das richtige Vorgehen

Bei einer Mietpreiserhöhung müssen Mietende schriftlich informiert werden. In diesem Schreiben sollte ebenfalls darauf hingewiesen werden, dass die Möglichkeit eines Härtefalleinwands hat. Außerdem sollte aufgeführt sein in welcher Form und Frist dieser erfolgen muss. Wird eine Mietpreiserhöhung angekündigt, gehen Mieterrechte damit einher.

Um erfolgreich gegen die Mieterhöhung vorzugehen, sollte man das Schreiben des Vermieters zunächst auf Formfehler prüfen lassen oder durch eine Rechtsvertretung für Mietrecht prüfen lassen. Wenn das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist, kann das Verlangen der Mieterhöhung nachgebessert werden, sodass lediglich die Frist nach hinten verschoben wird.

Springe zum Punkt: Anforderung und mögliche Formfehler bei einer Mieterhöhung

Der Widerspruch gegen die Mieterhöhung sollte im besten Fall schriftlich geschehen. 

Wird die bisherige Miete anstandslos weitergezahlt, können Vermietungen die erhöhte Miete nach drei Monaten gerichtlich einklagen.

Kommt es zum Rechtsstreit, unterstützt der ALLRECHT Mieterrechtsschutz, etwa durch die Vermittlung eines juristischen Beistandes oder der Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten in versicherten Fällen.

Lese-TippAlles Wissenswerte zu Mietschulden

Widerspruch Mieterhöhung: Muster für die richtige Formulierung

Wer einer Mieterhöhung widersprechen will, sollte dies auf jeden Fall schriftlich tun und den Grund für den Widerspruch angeben. Eine geeignete Formulierung für den Widerspruch gegen die Mieterhöhung ist beispielsweise:

„In dem Schreiben vom xx.xx.xxxx (Datum) kündigen Sie eine Mieterhöhung auf eine Gesamtmiete von (Betrag) Euro pro Monat an.

Da die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei (Beitrag) Euro pro Quadratmeter liegt, ergibt sich für meine Wohnung mit (Anzahl Quadratmetern) ein möglicher Gesamtbetrag von (Betrag) Euro. Bis zu diesem Maximalbetrag stimme ich einer Mieterhöhung zu.

oder

Ich werde dieser Aufforderung nicht nachkommen, da die in der Ankündigung enthaltenen Modernisierungsmaßnahme nicht allen Mietparteien zugute kommen."

Mieterhöhung nicht zustimmen: Was passiert dann?

Wenn man mit einer Mieterhöhung konfrontiert wird, kann man vorerst die bisherige vereinbarte Miete weiterzahlen und somit eine ausstehende Zustimmung signalisieren. Innerhalb der gesetzlichen Frist, in der man Widerspruch gegen die Mieterhöhung einlegen kann, ist dies erlaubt.

Sollte die Vermietung die Mieterhöhung durchsetzen wollen, muss diese rechtlich dagegen vorgehen und die Mieterhöhung vor Gericht einklagen. Viele Mietende werden jedoch verunsichert, wenn sie einen gerichtlichen Bescheid erhalten, und akzeptieren die Mieterhöhung ohne weitere Prüfung.in einer vorbehaltlosen Zahlung der neuen erhöhten Miete wird grundsätzlich eine Zustimmung gesehen. Hingegen gilt ein bloßes Schweigen auf ein Mieterhöhungsverlangen als Ablehnung.

Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung

Im Falle einer Mieterhöhung wegen Modernisierung besteht gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Das berechtigt diesen, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens, den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Dies gilt jedoch nur für Mieterhöhungen, die mit einer Anpassung an den Mietspiegel oder Modernisierungsmaßnahmen begründet wurden. Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, besteht kein Sonderkündigungsrecht. Während des verbleibenden Mietzeitraums darf sich die Miete – auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen – nicht erhöhen.

Rechtsschutztipp 

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Mieterhöhung als Vermieter

Als vermietende Person kann eine Mieterhöhung nötig sein. Gründe dafür können beispielsweise gestiegene Betriebskosten oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Allerdings muss eine Mieterhöhung bestimmten gesetzlichen Vorgaben entsprechen, damit sie wirksam ist.

Mieterhöhung wie lange vorher ankündigen?

Planen Vermietende eine Modernisierungsmaßnahme, haben sie die Mietenden form- und fristgerecht darüber zu informieren. Spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn ist dies schriftlich mitzuteilen. Dabei müssen die Art der Modernisierung und die geschätzte Dauer der Arbeiten angegeben werden.

Rechtfertigen Vermietende mit der Modernisierung auch eine Mietpreiserhöhung, sind Mietende ebenfalls schriftlich zu informieren.

Mieterhöhung: Formfehler vermeiden

Eine Ankündigung der Mieterhöhung folgende Pflichtinhalte enthalten:

  • korrekte Absende- und Empfangs-Adresse
  • Nennung aller betroffenen Mietparteien
  • korrektes Datum
  • Zeitpunkt, ab wann die neue Miete gilt
  • Gründe für die Mieterhöhung

Fehlt es an einer dieser Angaben, oder sind diese fehlerhaft, führt das zur Unwirksamkeit des Schreibens.

Mieter stimmt Mieterhöhung nicht zu: Was tun?

Sollten Mietende innerhalb der Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB keine Zustimmung erteilen, haben Vermietende die Möglichkeit, innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung zu klagen (§§ 558, 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Um hierbei abgesichert zu sein, unterstützt der ALLRECHT Vermieterrechtsschutz bei der Mediation sowie vorgerichtlichen und gerichtlichen Verfahren.

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