12.11.2020

Mietpreisbremse 2020 – Wie Mieter zu ihrem Recht kommen

Bezahlbarer Wohnraum ist knapp – vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten. Um die Mieterhöhungen in Regionen mit einer hohen Nachfrage zu begrenzen, ist seit Juni 2015 das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft. Welche Regelungen das Gesetz im Detail beinhaltet, wo die Mietpreisbremse gilt und was Mieter tun können, die zu viel Miete zahlen, fasst dieser Artikel zusammen.

Was bedeutet Mietpreisbremse?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse ist seit Juni 2015 in Kraft und gilt derzeit bis Ende 2025. Es gestattet den einzelnen Bundesländern, die Mietpreiserhöhung in Ballungsgebieten und Großstädten für einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren zu begrenzen. Die gesetzliche Grundlage bildet § 556d BGB. Darin heißt es:

„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“

Im Januar 2019 wurde das Gesetz von der Regierung nachgebessert. Seit diesem Zeitpunkt müssen Vermieter unaufgefordert offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde.

Seit dem 1. April 2020 ist eine zusätzliche Änderung in Kraft: Seitdem ist es Mietern möglich, zu viel gezahlte Miete rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückzufordern.

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Gilt die Mietpreisbremse überall?

Nein. Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nur in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ein angespannter Wohnungsmarktliegt gem. § 556d BGB in Gemeinden vor, in denen die ausreichende Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Mietpreisen gefährdet ist. Wo genau dies der Fall ist, entscheidet das jeweilige Bundesland. Für die Gültigkeit einer Mietpreisbremse ist eine gerichtlich anerkannte Verordnung erforderlich, in welcher detailliert begründet werden muss, warum das entsprechende Gebiet über einen angespannten Wohnungsmarkt verfügt und aus welchem Grund eine Mietpreisbremse notwendig ist.

Allerdings haben es einige Bundesländer versäumt, diese Verordnung fehlerfrei zu erlassen. Aus diesem Grund ist die Mietpreisbremsederzeit in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland ungültig.

Mietpreisbremse: Neuvermietung ausgenommen

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich bei der Wiedervermietung von Bestandsobjekten, nicht jedoch bei der Vermietung von Neubauten. Die Miete für ein neu gebautes Objekt kann vom Vermieter ohne Beschränkung festgelegt werden.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB gilt die Mietpreisbremse gem. § 556e Abs.2 BGB nicht. Damit sich die Modernisierungskosten rechnen, können Vermieter die Miete bei der ersten Vermietung nach einer Modernisierung ohne Beschränkung erheben. Liegt die Miete bereits oberhalb der von der Mietpreisbremse gedeckelten Miete, können sich Vermieter auf den Bestandschutz berufen. Dieser erlaubt es, eine zulässig vereinbarte Miete bei einer Wiedervermietung auch weiterhin zu verlangen.

Gesetz zur Mietpreisbremse: So kommen Mieter zu ihrem Recht

Mieter, die befürchten, zu viel Miete zu zahlen, sollten mithilfe des Mietspiegels ihrer Region zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Wird dabei festgestellt, dass die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter schriftlich auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hingewiesen werden. Die schriftliche Rüge muss die Tatsachen darlegen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (vgl. § 556g Abs. 2 BGB). Das bedeutet, die Rüge muss:

  • die ortsübliche Vergleichsmiete enthalten
  • die gem. Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete darlegen
  • den Vermieter zur Mietsenkung auffordern

 

Hinweis: Bei Mietverträgen, die nach dem 1.1.2019 geschlossen wurden, reicht eine einfache, unbegründete Rüge aus (z.B.: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“).

Mietpreisbremse umgehen: Welche Strafen drohen bei einem Verstoß?

Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse drohen Vermietern empfindliche Strafen. Zwar enthält das Gesetz zur Mietpreisbremseselbst keine Sanktionen für Verstöße. Vermieter müssen jedoch die gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und zu Mietwucher (§ 291 StGB) beachten. Eine Mietpreisüberhöhung wird mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro bestraft, der Straftatbestand des Mietwuchers ist gem. § 138 BGB als sittenwidrig eingestuft und wird mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe sanktioniert.

Und: Das gezielte Modernisieren, um langjährige Mieter durch eine extreme Preiserhöhung zu verdrängen (das sog. „Herausmodernisieren“), gilt seit Januar 2019 als Ordnungswidrigkeit  und wird mit einer Geldstrafe von bis zu 100.000 Euro geahndet.

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