Mietpreisbremse: Wann sie gilt & unsere Tipps (inkl. Checkliste)

Funktionsweise der Mietpreisbremse: Was ist erlaubt?

Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument des deutschen Mietrechts, das die Preisspirale bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit Wohnungsmangel bremsen soll. Die gesetzliche Verankerung in den §§ 556d ff. BGB sieht vor, dass die verlangte Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. 

Sollte die Forderung sogar extrem hoch ausfallen (oft ab 20 Prozent über Vergleichsmiete) und wird dabei eine Notlage ausgenutzt, kann sogar der Tatbestand von Mietwucher (nach § 291 StGB) erfüllt sein. Gegen diesen kann man sich auch außerhalb von ausgewiesenen Mietpreisbremse-Gebieten wehren. Ziel dieser Regelung ist es, die soziale Durchmischung in Ballungsgebieten zu erhalten und die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte zu stoppen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab

Um zu prüfen, ob die verlangte Miete rechtmäßig ist, dient der Mietspiegel als wichtigstes Referenzsystem. Dieser gibt an, welche Entgelte in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden.

• Qualifizierter Mietspiegel: Er bietet die höchste Rechtssicherheit, da er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.
• Berechnung: Liegt die Vergleichsmiete laut Mietspiegel beispielsweise bei 10,00 Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete im Geltungsbereich der Bremse maximal 11,00 Euro betragen.
• Zuschläge: Besondere Ausstattungsmerkmale (z. B. Einbauküche oder hochwertiger Parkettboden) können die Vergleichsmiete durch punktuelle Zuschläge erhöhen, müssen aber transparent belegt werden.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Regelung gilt nicht flächendeckend. Die jeweiligen Landesregierungen sind ermächtigt, per Rechtsverordnung Gebiete mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" festzulegen. Ein solcher Markt liegt vor, wenn es kaum noch gelingt, die Bevölkerung ausreichend und bezahlbar mit Wohnraum zu versorgen. Dies betrifft aktuell fast alle deutschen Metropolen sowie zahlreiche Universitätsstädte und Speckgürtel-Gemeinden.

Wichtig für die Unterscheidung: Die Mietpreisbremse ist ein bundesweites Instrument. Davon zu trennen ist der ehemals in Berlin eingeführte Mietendeckel. Während der Mietendeckel als landeseigenes Gesetz für verfassungswidrig erklärt wurde, bleibt die Mietpreisbremse als Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) weiterhin das rechtssichere Mittel, um gegen überhöhte Forderungen vorzugehen.

Ausnahmen: Wann die Mietpreisbremse nicht greift

Der Gesetzgeber hat bewusste Ausnahmen geschaffen, um Investitionen in neuen Wohnraum und Sanierungen nicht zu bremsen:

• Neubauten (Erstvermietung): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, unterliegen nicht der Preisbegrenzung. Hier soll die Refinanzierung der hohen Baukosten ermöglicht werden.
• Umfassende Modernisierungen: Wurde die Wohnung so umfassend saniert, dass die Kosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus betragen, ist die erste Wiedervermietung nach Abschluss der Arbeiten von der Mietpreisbremse befreit.
• Vormieter (Bestandsschutz): Hat die vorherige Mieterpartei bereits eine Miete gezahlt, die über der 10-Prozent-Grenze lag, darf die Vermieterin oder der Vermieter diesen Preis auch von der nachfolgenden Partei verlangen. 
  Wichtig: Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben hierbei unberücksichtigt.
• Möblierungszuschlag: Bei möblierten Wohnungen darf ein angemessener Zuschlag erhoben werden. Dieser ist oft ein Streitpunkt, da er die Mietpreisbremse in der Praxis intransparent macht.

So können sich Mieterinnen und Mieter wehren: Die Rüge

Wer feststellt, dass die Miete über der zulässigen Grenze liegt, muss aktiv werden. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse führt nicht automatisch dazu, dass sich der Mietvertrag widerrufen lässt, macht aber den Teil der Miete hinfällig, der die Grenze übersteigt.

1. Auskunftsanspruch: Seit 2019 müssen Vermieterinnen und Vermieter bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert und schriftlich mitteilen, ob sie eine Ausnahme (z. B. hohe Vormiete) geltend machen. Tun sie dies nicht, können sie sich später nicht darauf berufen. Hier hilft ein Wohnrechtsschutz, um diese Auskunft professionell einzufordern, ohne das Mietverhältnis direkt zu belasten.
2. Die Rüge: Die betroffene Person muss den Verstoß schriftlich bei der Vermieterpartei rügen. Dabei müssen die Tatsachen dargelegt werden, auf denen die Beanstandung beruht.
3. Rückzahlung: Erfolgt die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Mietbeginn zurückgefordert werden. Bei einer späteren Rüge ist die Rückforderung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich.

Bestehen Zweifel an der Angemessenheit der Miethöhe, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Zur Erstellung der Rüge kann die folgende Checkliste genutzt werden:

[ ] Vergleichsmiete ermitteln: Aktuellen Mietspiegel der Stadt/Gemeinde prüfen.

[ ] Rechner nutzen: Liegt die Kaltmiete mehr als 10 % über dem Wert des Mietspiegels?

[ ] Auskunft einholen: Hat die Vermieterin oder der Vermieter schriftlich über Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormieter) informiert?

[ ] Schriftform wahren: Die Rüge muss schriftlich erfolgen (Einschreiben empfohlen).

[ ] Inhalt der Rüge: Konkrete Benennung der Fakten (z. B. "Laut Mietspiegel liegt die Vergleichsmiete bei X Euro, die vereinbarte Miete liegt Y Euro darüber").

[ ] Fristen beachten: Rüge idealerweise innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn versenden, um volle Rückzahlung zu erhalten.

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, die Abgrenzung zur Mietminderung zu verstehen: Während die Mietpreisbremse die Miethöhe bei Vertragsbeginn korrigiert, hilft die Mietminderung bei späteren Mängeln an der Mietsache.

Häufige Fragen & Antworten zur Mietpreisbremse

Was passiert, wenn die Rüge erfolgreich ist?

Bei einer erfolgreichen Rüge muss der Mietvertrag nicht gekündigt werden. Stattdessen wird die Miete für die Zukunft auf das zulässige Maß herabgesetzt. Zudem besteht ein Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Beträge im Rahmen der gesetzlichen Fristen.

Hilft ein Mietspiegel immer weiter?

Ein qualifizierter Mietspiegel ist das rechtssicherste Dokument zur Bestimmung der Vergleichsmiete. Existiert in einer Gemeinde kein Mietspiegel, kann die ortsübliche Miete auch über Datenbanken oder durch die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen ermittelt werden, was jedoch oft komplizierter ist.

Was passiert bei einer Indexmiete?

Bei einer Indexmiete ist nur die Ausgangsmiete an die Mietpreisbremse gebunden. Die späteren Erhöhungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren, unterliegen nicht der Bremse. Es ist daher besonders wichtig, die Miete direkt bei Vertragsabschluss durch den ALLRECHT Wohnrechtsschutz prüfen zu lassen.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möbliertem Wohnen?

Ja, grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Allerdings dürfen Vermieterinnen und Vermieter einen Möblierungszuschlag erheben. Das Problem: Die Höhe dieses Zuschlags ist gesetzlich nicht starr festgelegt, was oft zu intransparenten Preisen führt. Dennoch muss die Basismiete (ohne Möbel) der Mietpreisbremse entsprechen.