20.06.2022

Mietschulden: Das müssen Mietende und Vermietende wissen

Ausbleibende oder unvollständige Mietzahlungen sind mehr als ein Ärgernis. Für Mietende, die unter Umständen ihr Zuhause verlieren, und auch für Vermietende, die aufgrund von anderen Zahlungsverpflichtungen auf eine pünktliche Mietzahlung angewiesen sind. Was also können beide Vertragsparteien tun, wenn Mietzahlungen ausbleiben und Mietrückstände entstehen?

Ab wann liegt ein Mietrückstand vor?

Ab wann eine Mietpartei in Mietrückstand gerät, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. In diesem ist ein bestimmter Termin – üblicherweise der dritte Werktag des Monats – vereinbart, an dem die Miete überwiesen sein muss.

Per Mietvertrag können auch individuelle Fristen vereinbart werden – jedoch nur solche, welche Mietende begünstigen. Eine knappere Frist ist laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (BGH VIII ZR 222/15).

Sobald sich die Zahlung auch nur um einen einzigen Tag verspätet, liegt ein Zahlungsverzug vor – und man spricht von einem Mietrückstand.

Gut zu wissen: Auch wenn man eigenmächtig eine Mietminderung tätigt und unzulässigerweise weniger Miete zahlt, entstehen Mietrückstände.

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Welche Rechte haben Vermieter bei Mietschulden?

Sobald ein Mietrückstand entsteht, haben Vermietende verschiedene Handlungsmöglichkeiten. 

Zunächst können Vermieter schriftlich und unter Fristsetzung zur Mietzahlung auffordern. Im Rahmen dessen ist es zulässig, die zukünftigen Konsequenzen des (weiteren) Zahlungsverzugs anzudrohen.

Eine Mietkaution ist von Vermietenden grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben – jedoch nur, sofern all ihre Ansprüche erfüllt wurden bzw. verjährt sind.

Das bedeutet: Hat eine vermietende Person nach Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Ansprüche in Form von ausstehenden Mieten, dürfen diese von der Kautionssumme abgezogen werden.

Gerät eine Mietperson mit mindestens einer Monatsmiete mehr als einen Monat in Zahlungsverzug, kann die vermietende Person ordentlich (fristgemäß) kündigen. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen gem. § 573c BGB zu berücksichtigen.

Ein Beispiel: Person A muss die Warmmiete i.H.v. 500 Euro bis zum 3. eines Monats begleichen. Am 4. Januar ist beim Vermietenden jedoch noch keine Zahlung eingegangen. Sollte bis zum 4. Februar keine Zahlung eingegangen sein, darf ordentlich gekündigt werden. Erfolgt zwischenzeitlich (z.B. am 15. Januar) jedoch an Teilzahlung i.H.v. 250 Euro, ist eine ordentliche Kündigung unzulässig, da der Mietrückstand weniger als eine Monatsmiete beträgt.

In besonders schweren Fällen des Mietrückstandes können Vermietende eine fristlose Kündigung aussprechen – also ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 BGB muss dafür ein wichtiger Grund – zum Beispiel in Form von erheblichen Mietrückständen – vorliegen. Dies ist der Fall, wenn:

  • die Miete 2 Monate in Folge nicht gezahlt wurde
  • die Miete 2 Monate in Folge nur anteilig gezahlt wurde und die Mietschulden insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen
  • sich über einen längeren Zeitraum Mietschulden i.H.v. mindestens 2 Monatsmieten angesammelt haben

 

Ein Beispiel: Person B muss monatlich 500 Euro Miete zahlen. In Januar und Februar leistet B lediglich eine Zahlung i.H.v. jeweils 300 Euro. Eine fristlose Kündigung wäre unzulässig, da der Mietrückstand weniger als eine Monatsmiete beträgt. Überweist B jedoch in März, April und Mai jeweils nur 200 Euro, beträgt der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten – und begründet damit eine außerordentliche (fristlose) Kündigung.

Damit eine außerordentliche Kündigung rechtswirksam ist, muss sie schriftlich und unter Angabe der Kündigungsgründe erfolgen. Vermietende sollten bei der Begründung also explizit auf einen erheblichen Mietrückstand verweisen. Zieht die Mietperson innerhalb der vorgegebenen Frist nicht aus, können Vermietende eine Räumungsklage einreichen. Hat diese Erfolg, ist die Mietperson gerichtlich zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet – andernfalls droht eine Zwangsräumung.

Unser Tipp: Ein zuverlässiger ALLRECHT Vermieterrechtsschutz hilft bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel bei ungerechtfertigt vorgenommener Mietminderung oder bei der Erhebung einer Räumungsklage.

Mietschulden: Wann ist vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich?

Keine Kündigung ohne Abmahnung? So die gängige Meinung. Tatsächlich jedoch ist die Abmahnung in Einzelfällen entbehrlich. Beispielsweise dann, wenn die Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen. Wird regelmäßig die Mietzahlung verweigert, müssen Vermietende vor der Kündigung keine Abmahnung aussprechen. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Verletzung der Vertragspflichten aufgrund der Abmahnung unterbleibt.

Kommt die Mietzahlung aber lediglich regelmäßig verspätet, stellt dies zwar eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, es ist aber ein gewisser Zahlungswille erkennbar. Aus diesem Grund ist die fristlose Kündigung erst bei einer vorherigen Abmahnung wirksam.

Wissenswert für Vermietende: Eine Abmahnung kann formlos erfolgen, jedoch sollte aus Gründen der Nachweisbarkeit stets schriftlich abgemahnt werden. Das Abmahnungsschreiben selbst sollte das Wort „Abmahnung“ enthalten. Darüber hinaus müssen die konkreten Pflichtverletzungen sowie das gewünschte zukünftige Verhalten genannt werden. Auch ist eine Frist zu setzen, bis zu welcher das vertragswidrige Verhalten zu beenden ist.

Wie sollten Mietende bei einem Mietrückstand vorgehen

Wer in Mietrückstand gerät, sollte zeitnah handeln – sonst droht eine fristlose Kündigung. Ein erstes Gespräch mit der vermietenden Person hilft in der Regel weiter. Auf diese Weise lassen sich viele Konflikte entschärfen – beispielsweise in Form einer Stundungsvereinbarung. Dabei handelt es sich um ein Entgegenkommen der vermietenden Person, in dessen Rahmen sie einer Stundung der Miete zustimmt. In einer Stundungsvereinbarung sollten:

  • die Höhe der monatlichen Gesamtmiete
  • der Zeitraum der Stundung
  • die neue Fälligkeit der Mietzahlung
  • und weitere Verpflichtungen beider Vertragsparteien

 

schriftlich fixiert werden. Im Rahmen dessen ist es zulässig, die Mietschulden in Raten abzubezahlen. Allerdings sind Vermietende nicht verpflichtet, einer solchen Regelung zuzustimmen.

Hilfe bei Mietschulden bieten auch örtliche Mietervereine. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, dass Sozialämter oder Jobcenter ausstehende Mietzahlungen übernehmen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Sicherung der Unterkunft notwendig ist, um eine Wohnungslosigkeit zu verhindern. Jedoch ist das Geld in den meisten Fällen zurückzuzahlen.

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