05.08.2021

Zwangsräumung: Diese Rechte haben Vermieter

Ausstehende Mietzahlungen, Eigenbedarf, Verstöße gegen die Hausordnung oder wiederholte Ruhestörungen: Es gibt viele Gründe, ein Mietverhältnis zu beenden. Aber nicht jeder Mieter zieht danach freiwillig aus. So bleibt Vermietern als letztes Mittel oft nur, eine Räumungsklage zu erheben. Doch welche Voraussetzungen müssen zur Zwangsräumung vorliegen? Wie läuft die Wohnungsräumung ab bzw. welche Alternativen stehen Vermietern zur Verfügung?

Was ist eine Zwangsräumung?

Die Zwangsräumung (häufig auch als Räumungsvollstreckung bezeichnet) ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Sie erfolgt, wenn ein Mieter trotz eines wirksamen Räumungstitels seines Vermieters nicht aus seiner Wohnung auszieht. Bei einer Zwangsräumung werden die persönlichen Habseligkeiten des Mieters durch ein Umzugsunternehmen oder eine Spedition aus der Wohnung geräumt. Üblicherweise werden im Zuge dessen auch die Schlösser der Wohnungstür ausgetauscht.

Zwangsräumung einer Wohnung: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist nicht ohne eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Auch die gesetzliche Kündigungsfrist ist zu beachten. Diese beträgt in der Regel mindestens 3 Monate – je nach Länge des Mietverhältnisses.

In der Praxis geht einer Zwangsräumung häufig eine fristlose Kündigung voran. Diese ist gem. § 543 BGB zulässig, wenn:

  • der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Rückstand ist (mindestens zwei Monatsmieten)
  • der Mieter die Wohnung mutwillig massiv beschädigt oder vernachlässigt hat
  • der Mieter die Mietsache anders als erlaubt nutzt, z.B. gewerblich


Wichtig: Auch bei einer fristlosen Kündigung muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist gewähren, um freiwillig ausziehen. Die aktuelle Rechtsprechung sieht eine Frist von 14 Tagen als angemessen an. Dem Vermieter steht für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung zu.

Darüber hinaus schreibt der Gesetzgeber in einigen Fällen eine Abmahnung vor. Beispielsweise dann, wenn der Mieter durch eine Ruhestörung oder eine Sachbeschädigung seine vertraglichen Pflichten verletzt hat (§ 543 III S. 1 BGB).

Der korrekte Ablauf einer Zwangsräumung

Nach einer wirksamen Kündigung hat der Mieter die Wohnräume mit Beendigung des Mietverhältnisses zu verlassen. Unterlässt er dies, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. Eine zuverlässige Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft hier bei der Suche nach einem kompetenten Anwalt. Im Zuge der Räumungsklage überprüft das zuständige Gericht zunächst, ob die ausgesprochene Kündigung berechtigt war. Hält die Kündigung den gesetzlichen Anforderungen stand, erwirkt der Vermieter einen Räumungstitel. Bevor er jedoch den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen kann, muss er die Räumungsfrist abwarten (§ 721 ZPO). Erst danach – in der Regel 3 Wochen – darf der Vermieter die Zwangsräumung in Auftrag geben.

Wichtig: Sofern der Vermieter sein Pfandrecht an den Sachen des Mieters geltend macht, muss er diese sorgsam aufbewahren. Dies gilt insbesondere für:

  • Gegenstände des persönlichen Gebrauchs (z.B. Kleidung)
  • Tiere
  • Gegenstände, die der Mieter für die Ausübung seines Berufes benötigt (z.B. Werkzeug, Laptop)
  • religiöse Bücher und Schulbücher
  • persönliche Papiere


Lediglich Dinge, an denen der Mieter sein Eigentum i.S.d. § 959 BGB aufgegeben hat, darf der Vermieter entsorgen. Dies betrifft beispielsweise wertloses Gerümpel und offensichtlichen Müll.

Zwangsräumung: Welche Kosten entstehen und wer diese trägt

Die Kosten für eine Zwangsräumung sind abhängig vom Streitwert und setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen. Dazu zählen:

  • Gerichtsgebühren
  • Anwaltskosten
  • Verfahrensgebühren


Der Vermieter muss zunächst in Vorleistung gehen, kann die Kosten jedoch nach Abschluss des Prozesses vom Mieter zurückverlangen. Für die Zwangsräumung einer 3-Zimmer-Wohnung ist üblicherweise mit Gesamtkosten i.H.v. 2.000 bis 3.000 Euro zu rechnen. Hinzu kommen unter Umständen die Kosten für die Einlagerung der Wohnungsgegenstände des Mieters.

Wohnungsräumung als mögliche Alternative

Neben der Zwangsräumung existieren für Vermieter noch weitere Möglichkeiten der Wohnungsräumung.

Die Berliner Räumung

Bei der sogenannten Berliner Räumung macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB an den Gegenständen des Mieters geltend. Das bedeutet: Es werden lediglich die Wohnungsschlösser ausgetauscht, die Gegenstände des Mieters verbleiben jedoch in der Wohnung. Der Mieter hat gem. § 885a Abs. 4 ZPO vier Wochen Zeit, um seine unpfändbaren Gegenstände abzuholen. Nach Ablauf dieser Frist darf der Vermieter alles Pfändbare verkaufen (§ 1257 i.V.m. §§ 1233 ff. BGB).

Die Frankfurter Räumung

Im Rahmen der Frankfurter Räumung übernimmt der Vermieter die Räumung der Wohnung in Eigenregie – allerdings unter Auflagen des Gerichtsvollziehers. Die Gegenstände des Mieters werden in für den Gerichtsvollzieher zugänglichen Räumen eingelagert. Wichtig: Für anfallende Schäden am Besitz des Mieters haftet der Vermieter.

Die Hamburger Räumung

Die Hamburger Räumung ist in zwei Phasen gegliedert. Zunächst erfolgt ein Austausch der Wohnungsschlösser, anschließend erteilt der Gerichtsvollzieher einem Speditionsunternehmen den Auftrag zur Zwangsräumung. In der Folge hat der Mieter ca. 2 Wochen Zeit, die Wohnung freiwillig zu verlassen. Während dieser Frist werden seine Gegenstände eingelagert oder an seinen neuen Wohnort geliefert.

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