03.02.2020

Befristeter Mietvertrag: Wann sind Zeitmietverträge zulässig?

Wohnen auf Probe – ein befristeter Mietvertrag macht es möglich. Sogenannte Zeitmietverträge sind für Mieter und Vermieter von Vorteil, denn die befristete Laufzeit gibt beiden Parteien Planungssicherheit. Der Gesetzgeber hat für den Abschluss von befristeten Mietverträgen jedoch strenge Vorgaben geschaffen, die für die Gültigkeit der Befristung zwingend einzuhalten sind. Doch worauf sollten Mieter und Vermieter im Detail achten? Welche Gesetze regeln die Gestaltung eines Zeitmietvertrages und kann dieser vorzeitig gekündigt werden?

Zeitmietvertrag: Die aktuelle Rechtslage

Die gesetzliche Grundlage des Zeitmietvertrages bildet der § 575 BGB. Zeitmietverträge müssen gemäß § 126 BGB zwingend in Schriftform abgeschlossen werden. Dabei ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Befristungsgrund spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen (§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB). Unterlässt er dies, ist die Befristung des Mietverhältnisses nicht wirksam und das Mietverhältnis wird automatisch unbefristet geschlossen.

Achtung: Bis zur Mietrechtsreform im Jahr 2009 war es möglich, sogenannte unechte Zeitmietverträge abzuschließen. Im Gegensatz zur aktuellen Regelung war es bei Zeitmietverträgen nach altem Recht nicht notwendig, die Befristung zu begründen. Zudem durften Zeitmietverträge, die vor dem 01.09.2009 geschlossen wurden, spätestens zwei Monate vor Ablauf der Befristung auf unbestimmte Zeit verlängert werden. Eine Verlängerung des Zeitmietvertrages ist nach aktuellem Recht jedoch nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Beispielsweise dann, wenn der Befristungsgrund zum Zeitpunkt des Vertragsendes noch nicht eingetreten ist oder wenn dieser komplett entfallen sein sollte.

Mietvertrag befristet: Diese Gründe rechtfertigen einen Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag kann nur unter einem der in § 575 Abs. 1 Nr. 1 – 3 BGB genannten sachlichen Gründen wirksam geschlossen werden. Dazu zählen:

1. Der Eigenbedarf

Wenn ein Vermieter beabsichtigt, ein Mietobjekt für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen, ist ein Zeitmietvertrag gem. § 575 Abs. 1 BGB zulässig. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter das Objekt tatsächlich benötigt, er muss dieses lediglich ernsthaft nutzen wollen. Dies ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn ein Mietobjekt als Zweit- oder Ferienwohnung verwendet werden soll.

2. Modernisierung und Baumaßnahmen

Möchte ein Vermieter ein Mietobjekt durch Bau- oder Sanierungsmaßnahmen instand setzen oder so wesentlich verändern, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erschweren würde, ist ein Zeitmietvertrag gem. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB zulässig. Voraussetzung: Es handelt sich um „wesentliche Instandsetzungsmaßnahmen“ i.S.d. § 555a bis § 555f BGB.

3. Der Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen

Gem. § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB ist ein Zeitmietvertrag auch dann zulässig, wenn der Vermieter beabsichtigt, ein Mietobjekt an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten zu wollen. Es ist unerheblich, ob das Objekt bis dato nur von Betriebsangehörigen genutzt wurde (echte Werkmietwohnung) oder ob es sich um eine Wohnung des freien Wohnungsmarktes handelt (unechte Werkmietwohnung).

Mietvertrag auf bestimmte Zeit: Muss der Zeitraum exakt angegeben werden?

zwischen beiden Parteien zu vermeiden. Eine Pflicht zur Laufzeitangabe sieht das Gesetz jedoch nicht vor. Gem. § 575 Abs. 1 i.V.m. § 544 BGB sind sämtliche Zeiträume bis 30 Jahre zulässig. Allerdings können sich Grenzen für allzu kurze bzw. lange Zeiträume aus § 138 Abs. 1 BGB und § 307 BGB ergeben. Beispielsweise dann, wenn einem 80-jährigen Rentner ein Zeitmietvertrag mit zweijähriger Laufzeit angeboten wird oder mit einem jungen Paar, das bei der Geburt eines Kindes eine größere Wohnung nehmen müsste, eine Vertragslaufzeit von 25 Jahren vereinbart wird.

Können befristete Mietverträge vorzeitig gekündigt werden?

Ein befristeter Mietvertrag schließt die ordentliche Kündigung für beide Vertragsparteien zunächst aus (vgl.: BGH v. 16.09.2008, Az.: VIII ZR 112/08). Es gibt jedoch Ausnahmen. Hat der Mieter

  • einen Grund für eine fristlose Kündigung (bspw. wenn der Zustand der Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet oder erhebliche Sachmängel am Mietobjekt vorliegen),
  • per Gesetz ein Sonderkündigungsrecht,
  • ein berechtigtes Interesse auf Vertragsauflösung und kann er einen zumutbaren Nachmieter präsentieren,
  • einen Wegfall bzw. eine wesentliche Änderung der Geschäftsgrundlage,

 

ist eine vorzeitige Kündigung möglich.

Auch der Vermieter kann einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen. Beispielsweise dann, wenn der Mieter monatelang die Miete nicht zahlt oder der Mieter dauerhaft und trotz Abmahnungen den Hausfrieden wesentlich stört.

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