11.05.2020

Umbauarbeiten in der Mietwohnung – Mieterrechte bei Baumaßnahmen

Lärm, Schmutz und fremde Personen im Haushalt: Umbauarbeiten in der Wohnung stellen für die Mieterschaft häufig eine Belastung dar. Nicht immer sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen binnen weniger Tage abgeschlossen – häufig ziehen sie sich über Wochen oder sogar Monate. Doch müssen sich Mieter das gefallen lassen? Welche Pflichten treffen den Vermieter und in welchen Fällen können Mieter eine Mietminderung geltend machen? Dieser Artikel fasst alles Wissenswerte übersichtlich zusammen.

Umbauarbeiten in der Mietwohnung: Modernisierungsankündigung erforderlich!

Umbauarbeiten in der Mietwohnung müssen gem. § 555 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) vom Vermieter grundsätzlich angekündigt werden. Ferner besteht bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555c BGB eine gesetzlich festgelegte Frist. Demnach müssen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über:

  • die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • den voraussichtlichen Beginn sowie die zu erwartende Dauer der Modernisierungsmaßnahme
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern diese nach § 559 BGB verlangt werden soll
  • die voraussichtlich künftigen Betriebskosten

 

Achtung: Die Ankündigungspflicht gilt nicht für Maßnahmen, die mit keiner oder lediglich einer unerheblichen Einwirkung auf das Mietobjekt verbunden sind und zu keiner oder einer Mieterhöhung von maximal 5 Prozent führen. Auch bei Notreparaturen ist keine Ankündigung erforderlich.

Renovierung der Mitwohnung durch Vermieter: Schriftliche Vereinbarung schafft Rechtssicherheit

Grundsätzlich gilt: Eine vorherige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter erspart Ärger bei einer etwaigen Schadensregulierung. Eine solche Vereinbarung sollte:

  • schriftlich erfolgen
  • einen Fertigstellungstermin beinhalten
  • eine Vereinbarung über eine Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung der Frist umfassen

 

Hinweis: Die Vereinbarung sollte getroffen werden, bevor die Handwerker die Wohnung betreten, da die Verweigerung des Zutritts häufig das einzige Druckmittel des Mieters ist, um seine Interessen gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.

Modernisierung und Mietrecht: Wer zahlt die Kosten?

Alle mit den Umbauarbeiten verbundenen Kosten hat der Vermieter zu tragen. Dazu zählen nicht nur die Arbeits- und Materialkosten, sondern auch Kosten für Reinigungsarbeiten in der Mietwohnung. Ist der Aufenthalt des Mieters in der Wohnung vorübergehend unmöglich und entstehen in diesem Zusammenhang Kosten für einen Hotelaufenthalt sowie auswärtige Mahlzeiten, muss der Vermieter diese erstatten, wenn die Aufwendungen angemessen i.S.d. § 555a Abs. 3 BGB sind.

Mietminderung bei Instandsetzungsmaßnahmen: Wann und wie Miete mindern?

Ist die Tauglichkeit der Wohnung aufgrund der Umbauarbeiten gemindert, haben Mieter gem. § 536 BGB ein Recht zur Mietminderung.

Der Umfang der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Wird lediglich ein Zimmer der Wohnung aufgrund von Umbauarbeiten unbewohnbar, wird der Minderungsbetrag anhand des Flächenanteils des betroffenen Zimmers an der Gesamtfläche der Wohnung berechnet. Die Dauer der Mietminderung ist auf den Zeitraum beschränkt, in dem die Beeinträchtigung vorliegt. Ist die Wohnung zum Bewohnen ungeeignet, kann die Verpflichtung zur Mietzahlung sogar ganz entfallen.

Eine Frist, bis wann die Mängel zu beseitigen sind, ist bei einer etwaigen Mietminderung nicht erforderlich. Gleichwohl müssen Mieter ihrem Vermieter den Mietmangel anzeigen. Geschieht dies nicht, ist der Mieter gem. § 536c BGB zu keiner Mietminderung berechtigt. Unser Tipp: Eine Mietminderung sollte immer in Kooperation mit einem Rechtsbeistand geltend gemacht werden. Eine zuverlässige Mieterrechtsschutzversicherung hilft Betroffenen bei der Suche nach einem kompetenten Anwalt.

Mieterrechte bei Umbauarbeiten: Schadenersatz und Zurückbehaltungsrecht im Detail

Sind vorab getroffene Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter nicht zustande gekommen oder treten Schwierigkeiten bei der Regulierung von Ansprüchen auf, steht dem Mieter ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht zu. Er darf neben der Mietminderung einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten, um zusätzlichen Druck auf den Vermieter auszuüben. Dieser zurückbehaltene Teil muss vom Mieter allerdings nachgezahlt werden, sobald der Vermieter seine Ansprüche erfüllt oder einen angefallenen Schaden beseitigt hat.

Schadenersatzansprüche setzen ein nachweisliches Verschulden des Vermieters voraus. Im Schadensfall sollten sich betroffene Mieter von anwesenden Handwerkern eine schriftliche Bestätigung über den Schaden geben lassen und diese dem Vermieter mitteilen. Bleibt der mangelhafte Wohnungszustand weiterhin bestehen, können Mieter in Form einer Instandsetzungsklage die Beseitigung des Mangels einklagen.

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