14.02.2018

Verbote durch den Vermieter – was ist tatsächlich erlaubt?

Nach 19 Uhr keinen Besuch mehr, das Waschen von Wäsche ist nach 20 Uhr verboten und vor dem Bett muss in jedem Fall ein Bettvorleger liegen – manchmal sprechen Vermieter ziemlich kuriose Ver- oder Gebote aus. Manchmal sind solche Auflagen in Mietverträgen aber auch rechtens, obwohl sie auf den ersten Blick abwegig erscheinen! Mieter, die von solchen auf den ersten Blick nicht nachvollziehbaren Vorschriften betroffen sind, sollten sich umfassend darüber informieren, welche Klauseln im Mietvertrag tatsächlich rechtsgültig sind und welche nicht. Die ersten Informationen hierzu finden sich im Mietvertrag.

Mietverträge großer Wohnungsbaugesellschaften sind oft hieb- und stichfest und enthalten meist keine Klauseln, die nicht rechtens sind. Private Vermieter haben häufig wenig Erfahrung und so enthalten diese Mietverträge öfter mal unwirksame Klauseln – dies kann dann auch dazu führen, dass weitere Regelungen des Mietvertrags ungültig sind. Sog. Formularklauseln in vom Vermieter gestellten Mietverträgen dürfen allgemein den Mieter gegenüber den gesetzlichen Regelungen des Mietrechts nicht unangemessen benachteiligen, so dass erhebliche Abweichungen zur nach Gesetz geltenden Rechtslage oft nicht zulässig sind.

Was gehört in den Mietvertrag?

Zu den Minimalanforderungen gehören die Namen von Mieter und Vermieter, die Adresse des zu vermietenden Objekts, der Beginn des Mietverhältnisses und natürlich die Höhe der Miete. Außerdem sollten noch die Betriebskosten hinein – inklusive Verteilschlüssel und Abrechnungsmodus.

Man kann einen vorgefertigten Mietvertrag beim Deutschen Mieterbund oder als Rechtsschutzversicherter unter Musterverträge kostenfrei herunterladen.

Haus und Grund hält kostenpflichtige Angebote bereit.

Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?

Manchmal enthalten Mietverträge Klauseln, die sogar dann unwirksam sind, wenn der Mieter sie unterschrieben hat. Einige Beispiele:

  • Kündigung
    Eine Klausel, in der der Mieter auf den im Mietrecht vorgeschriebenen Kündigungsschutz verzichtet, ist unwirksam.
  • Kaution/Bürgschaften
    Die Kaution kann in drei Monatsraten ab Einzug gezahlt werden, ganz gleich, ob im Mietvertrag eine einmalige Zahlung festgelegt wurde. Manchmal verlangt ein Vermieter eine Bürgschaft anstatt der Kaution – beides verlangt werden darf aber nicht.
  • Untervermietung
    Ein generelles Verbot von Untervermietung ist unwirksam.
  • Betriebskosten
    Instandhaltungskosten sind mit der Zahlung der Miete bereits abgedeckt, sie dürfen nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Ist ein Wasserzähler installiert, muss über diesen abgerechnet werden und nicht über die Anzahl der Personen, die in der Wohnung leben.
  • Tierhaltung
    Eine Klausel, die eine Tierhaltung generell verbietet, ist unwirksam. Die Haltung eines sogenannten Kampfhundes muss hingegen immer schriftlich vom Vermieter genehmigt werden.
  • Rauchen
    Rauchen in den eigenen vier (Miet-)Wänden kann nicht verboten werden, es gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung – eine solche Verbotsklausel im Mietvertrag ist unwirksam. Ein Rauchverbot im Treppenhaus hingegen ist gültig.
  • Bagatellreparaturen
    Die Kosten für solche Arbeiten muss ein Mieter bei Bagatellschäden bis zu einer Höhe von ca. 75 bis 100 Euro übernehmen, wenn sie Gebrauchsgegenstände in der Wohnung wie zum Beispiel Duschköpfe oder Lichtschalter betreffen, soweit eine wirksame Regelung dazu im Mietvertrag vereinbart wurde. Liegt eine Reparatur jedoch über der vereinbarten Bagatellgrenze, muss der Vermieter die Kosten komplett alleine tragen, in diesem Fall gibt es trotz einer wirksamen Kleinreparaturregelung keine Beteiligung des Mieters.
  • Bodenbeläge
    Bodenbeläge Parkett, Teppich und Laminat haben je nach Qualität nur eine gewisse Lebensdauer  –  im Regelfall muss ein Mieter nach 10 Jahren auch bei einem von ihm verschuldeten Schaden keine Kosten mehr für die Reparatur eines Teppichs übernehmen, da dieser ohnehin keinen Zeitwert mehr aufweist und vom Vermieter sowieso ersetzt werden müsste. Bei durchschnittlichem Parkett und Laminat ist üblicherweise nach 12 Jahren Schluss. Die genaue Bemessung der Lebensdauer und des Zeitwerts ist jedoch eine Frage des Einzelfalls.
  • Grillen
    Grillen auf dem Balkon oder im Garten ist gerade in den Sommermonaten in Deutschland üblich – steht aber im Mietvertrag ein Grillverbot, so ist dies in vielen Fällen gültig!

Es gibt Vermieter, die ihren Mietern sogar vorschreiben wollen, wann sie Besuch haben dürfen – und wie lange. Doch hier entscheidet allein der Mieter: Er bestimmt, wer wann zu Besuch kommt, und darf die Gäste auch einige Nächte bei sich in der Wohnung übernachten lassen. Jedoch muss die Hausordnung auch vom Besuch immer eingehalten werden.

Was tun bei unzulässigen Klauseln?

Mieter, die derartige Klauseln in ihrem Mietvertrag haben, sollten sich im Konfliktfall von einem Experten wie einem Fachanwalt oder zum Beispiel dem Deutschen Mieterbund beraten lassen. Denn auch, wenn diese Klauseln nicht wirksam sind, können sie erhebliche Probleme nach sich ziehen, an deren Ende vielleicht die Kündigung steht. Eine Mietrechtsschutzversicherung hilft hier, wenigstens die finanziellen Risiken zu minimieren.

Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei TeReBe Rechtsanwalts-AG auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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