21.05.2018

Wohnung untervermieten: Was ist zu beachten?

Wer seine Wohnung für einen längeren Zeitraum alleinstehen lässt, weil er einen Urlaub, eine kleine Auszeit oder eine berufliche Aufgabe an einem anderen Einsatzort hat, ist bei den heutigen Mietpreisen verleitet, sich einen Untermieter zu suchen. Doch das vermeintlich leicht verdiente Geld kann schwerwiegende Konsequenzen haben, wenn im Vorfeld keine Absprache mit dem Vermieter getroffen wurde! Was ist erlaubt, was muss abgesprochen werden und wer haftet bei möglichen Schäden, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten?

Darf ich untervermieten?

Grundsätzlich spricht erst einmal nichts dagegen, wenn man seine Wohnung zur Untermiete anbieten möchte – oder auch nur einen Teil davon – weil man sie für einen Zeitraum selber nicht bewohnt. Allerdings sollte man das nur mit Einwilligung des Vermieters tun. Diese ist dabei bis etwa einen Monat vor Vermietung einzuholen. Grundsätzlich ist eine Untervermietung nicht zu verbieten. Außer, es bestehen triftige Gründe – beispielsweise die Größe der Wohnung reicht nicht aus. In manchen Fällen regelt bereits der Mietvertrag die Untervermietung – schauen Sie dort also als erstes nach.

Ob Sie ein Zimmer untervermieten oder die ganze Wohnung – folgende Angaben benötigt Ihr Vermieter:

  • Wer zieht ein, mit wie vielen Personen;
  • Wie lange werden Sie untervermieten;
  • Aus welchem Grund planen Sie eine Untervermietung.

 

Wichtig: Für jeden neuen Untermieter bedarf es eines neuen Antrags! Außer, Sie wollen regelmäßig über einen Anbieter wie Airbnb Ihre Wohnung anbieten. Hierfür gelten gesonderte Regelungen.

Wohnung mieten von privat – darf der Vermieter das verbieten?

Der Vermieter darf Ihren Antrag auf Untervermietung nicht willkürlich ablehnen. Sollte er dies tun, haben Sie einerseits ein Sonderkündigungsrecht Ihrer Wohnung, aber auch die Möglichkeit, Ihr Recht auf Untervermietung einzuklagen. Vermieten Sie Ihre Wohnung oder einen Teil davon ohne Erlaubnis an eine dritte Person, kann im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Wann darf ich meine Wohnung untervermieten?

Haben Sie die Einwilligung Ihres Vermieters erhalten, ist es ratsam, einen Untermietvertrag abzuschließen. Darin halten Sie diese Angaben fest:

  • die Personalien des Untermieters;
  • die anfallenden Kosten an Zwischenmiete und Nebenkosten;
  • wann diese zu zahlen sind;
  • welche Räume genutzt werden dürfen;
  • wie viele Schlüssel ausgehändigt wurden;
  • eine mögliche Kaution;
  • den Zustand der überlassenen Wohnung;
  • Hausregeln, wie Rauchverbot, Haustiere etc.;
  • Haftung möglicher Schäden.

 

ACHTUNG: Für den Vermieter haftet auch bei genehmigter Untervermietung der Hauptmieter. Darum ist es sinnvoll, im Untermietvertrag festzulegen, dass die Ansprüche möglicherweise weitergegeben werden. Außerdem sollte geregelt sein, wer für Schäden am Inventar, Einrichtung und elektronischen Gegenständen haftet.

Gute Vordrucke für einen Zwischenmietvertrag finden ALLRECHT Kunden in den Serviceleistungen unter Musterverträge.

Untervermietung – lohnt sich das?

Nicht immer reicht die Einwilligung des Vermieters aus. Beispielsweise, wenn Sie in einigen deutschen Großstädten an Menschen untervermieten, deren Meldeadresse in einer anderen Stadt ist. Hier greift das sogenannte Zweckentfremdungsverbot. Dies gilt im Übrigen auch für Vermieter, die eine leerstehende Wohnung vorübergehend untervermieten wollen. Ungenehmigte Untervermietung kann ein Bußgeld zur Folge haben. Ebenso sollten Sie mit Ihrem zuständigen Finanzamt klären, ob und in wie weit die Untermiete steuerpflichtig wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Untermiete die von Ihnen gezahlte reguläre Miete übersteigt. Ebenso kann die Untervermietung ein Gewerbe darstellen und muss dem zuständigen Gewerbeamt gemeldet werden.

Immobilie im Ausland vermieten

Haben Sie eine Immobilie im Ausland, die Sie gerne als Ferienwohnung untervermieten möchten? Dann gelten hier gesonderte Regelungen, nach denen Sie sich im jeweiligen Land erkundigen sollten. Ebenso fragen Sie bei Ihrem Steuerberater an, wie und vor allem wo Sie die Einkünfte aus der Vermietung steuerrechtlich geltend machen müssen. Grundsätzlich sei angemerkt, so lange Sie die Vermietung nicht gewerblich betreiben und mehrere Immobilien besitzen, sind deutlich weniger gesetzliche Vorschriften einzuhalten, als für gewerbetreibende Vermieter.

Auf Mallorca trat 2017 beispielsweise ein neues Gesetz in Kraft, nach dem die Genehmigung von Ferienimmobilien nur nach bestimmten Kriterien erfolgen kann. Hierunter zählt beispielsweise, dass die Ferienvermietung von Immobilien nur erlaubt ist, wenn diese mindestens fünf Jahre alt sind.

Wägen Sie Kosten und Nutzen ab

Eine Untervermietung ist nur in bestimmten Fällen wirklich lukrativ für Hauptmieter und Untermieter, denn schließlich ist zunächst viel Arbeit damit verbunden. Für Ihre Suche nach einem geeigneten Kandidaten sollten Sie ausreichend Zeit und Vorlauf, um noch die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einplanen. Mögliche Portale für die Suche könnten beispielsweise immobilienscout.24.de, Immonet.de oder wimdu.de sein. Selbstverständlich können Sie auch Aushänge am Schwarzen Brett machen. Führen Sie mit möglichen Kandidaten Vorgespräche und entscheiden Sie sich dann für die Person, die Ihnen am vertrauenswürdigsten erscheint – schließlich lassen Sie sie sehr nah in Ihren privatesten Bereich. Damit Sie hinterher nicht auf mehr Kosten als Nutzen sitzen bleiben, sollten Sie die Miete entsprechend berechnen. Kalkulieren Sie Nebenkosten, anteilige Nutzung von Internet, Strom, Wasser mit ein. Aber auch eine Abnutzung der Einrichtung kann aufgeschlagen werden. Überlegen Sie sich auch gut, wie Sie den Fall regeln, dass Sie früher in Ihre Wohnung zurück möchten. Einen Untermieter zu kündigen ist nicht so leicht.

Eine Untervermietung findet übrigens nur dann statt, wenn der Mieter Geld für den Wohnraum erhält. Wenn sich also Freunde, die Familie und Verwandte mal für einen längeren Besuch (nicht mehr als 6-8 Wochen) ankündigen, ist dafür die Einwilligung des Vermieters nicht einzuholen.

Rechtsschutztipp

Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei TeReBe Rechtsanwalts-AG auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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