26.03.2018 – zuletzt aktualisiert am: 11.07.2022

Nach Hauskauf Mängel festgestellt: Welche Rechte haben Käufer?

Lange wurde für diesen Traum gespart und nun ist es endlich so weit: Der Kaufvertrag für das eigene Haus ist unterschrieben. Umso ärgerlicher, wenn erst nach dem Hauskauf Mängel festgestellt werden. Was ist dann zu tun?

Wir verraten, wie sich frische Hauseigentümer verhalten können, wenn sie nach dem Hauskauf versteckte Mängel entdecken: Welche Gewährleistungsansprüche bestehen? Unter welchen Umständen kann man vom Kaufvertrag zurücktreten? Und: Muss man bei arglistig verschwiegenen Mängeln eine Frist beachten?

Nach Hauskauf Mängel festgestellt: Die Gesetzeslage

Grundsätzlich ist jeder Hausverkäufer verpflichtet, eine Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben. Sollte die Kapitalanlage doch Mängel aufweisen, hat der Käufer Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer. Der Gesetzgeber unterscheidet hier zwischen drei verschiedenen Arten von Sachmängeln.

Was ist ein Mangel?

Ein Sachmangel liegt nach §434 BGB unter anderem dann vor, wenn die Sache nicht die subjektiven Anforderungen das § 434 Abs. 2 BGB erfüllt, also nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich nicht für die vertragliche Verwendung eignet und nicht mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird. Zu diesen „subjektiven Anforderungen“ an die Kaufsache nach den Neuerungen im Kaufrecht 2022 kommen darüber hinaus die in § 434 Abs. 3 BGB aufgeführten „objektiven Anforderungen“ hinzu, die sich an der üblichen Beschaffenheit und Verwendung Sachen dieser Art orientieren. Die Sache ist also nur mangelfrei, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Was ist ein wesentlicher Mangel?

Ein wesentlicher Mangel besteht, wenn die gekaufte Immobilie nur eingeschränkt gebrauchsfähig ist – zum Beispiel, wenn der Keller nicht genutzt werden kann, weil er feucht ist. Ein Fehler in der Statik des Daches könnte starke negative Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben, auch das wäre ein wesentlicher Mangel, der den Rücktritt der kaufenden Person vom Kaufvertrag rechtfertigen könnte.

Offener, verschwiegener oder versteckter Mangel: Beispiele

Je nachdem, wie offensichtlich ein Mangel beim Häuserkauf ist, hat die kaufende Partei unterschiedliche Rechte. Ein Überblick über mögliche Mängel:

Offener Mangel

Der offene Mangel ist für die kaufende Person schon vor dem Kauf gut zu erkennen gewesen. Das können unter anderem feuchte oder verschimmelte Wände sein, beispielsweise im Keller.

Versteckter Mangel

Der versteckte Mangel ist weder für die kaufende noch für die verkaufende Person erkennbar gewesen. Ein Beispiel für so einen verstecken Mangel ist eine undichte Duschtasse, durch die über Jahre Wasser in die Decke eingesickert ist.

Arglistig verschwiegener Mangel

Dieser Mangel ist der verkaufenden Person bekannt, wurde jedoch absichtlich verschwiegen. Dabei kann es sich um alle Arten von kleineren oder größeren Mängeln handeln.

Was ist eine arglistige Täuschung?

Eine arglistige Täuschung liegt immer dann vor, wenn eine verkaufende der kaufenden Person wichtige Informationen zur Beschaffenheit der Immobilie verschweigt. In einem solchen Fall liegt die Beweislast allerdings beim Käufer: Dieser muss nachweisen, dass dem Verkäufer der Mangel bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt war.

Schon gewusst?

Bestandsimmobilien werden meist mit dem Zusatz „Gekauft wie gesehen“ verkauft, um die Gewährleistung auszuschließen. Dieser Zusatz im Kaufvertrag gilt aber nicht, wenn der verkaufenden Person ein Mangel schon vor dem Verkauf bekannt war und dieser arglistig verschwiegen wurde!

Versteckte Mängel beim Hauskauf: Was können Käufer jetzt tun?

Wer nach dem Hauskauf versteckte Mängel entdeckt, kann unter Umständen vom Hauskauf zurücktreten. Doch zum Glück ist nicht immer gleich ein Rücktritt vom Kaufvertrag nötig. Denn nach § 437 BGB hat die kaufende Person bei Mängeln auch noch viele weitere Rechte:

  • Vom Hauskauf zurücktreten

Die kaufende Person kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn beim Hausverkauf zum Beispiel ein wesentlicher Mangel arglistig verschwiegen wurde. Mit einer Rücktrittserklärung nach § 349 BGB wird dann die Rückabwicklung des Kaufvertrags angestoßen.

  • Anspruch auf Nacherfüllung

Hier muss die verkaufende Person entweder den Mangel beseitigen oder eine gleichartige, mangelfreie Sache liefern. Bei Gebrauchtimmobilien kommt in diesem Fall naturgemäß zumeist nur die Mängelbeseitigung infrage.

  • Anspruch auf Rücktritt/Minderung des Kaufpreises

Sollte eine Beseitigung des Mangels nicht möglich sein, kann die kaufende Person vom Kaufvertrag zurücktreten (§440 BGB) oder den Kaufpreis mindern (§441 BGB).

  • Anspruch auf Schadensersatz

Sollte eine verkaufende Person ihre Pflichten verletzen und zum Beispiel Mängel arglistig verschwiegen haben, kann die kaufende Person zusätzlich noch Schadensersatz verlangen.

Verjährung Mängelansprüche: Innerhalb welcher Frist müssen Mängel gemeldet werden?

In § 438 Abs. 1 Nr. 2 ist festgelegt, dass Bauwerksmängel nach 5 Jahren verjähren. Doch gerade bei Gebrauchtimmobilien spielt diese Frist meist keine Rolle, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss integriert wurde.

Die aus arglistig verschwiegenen Mängeln entstandenen Schadensersatzansprüche verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die kaufende Person von ihnen erfahren hat. Allerdings nur dann, wenn keine längere Frist nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 gilt. Sollte die kaufende Person nämlich erst 10 Jahre nach der Übergabe der Immobilie einen solchen arglistig verschwiegenen Mangel feststellen, besteht kein Anspruch mehr auf Gewährleistung.

Im Fall der Fälle sollten sich Immobilieneigentümer zeitnah und umfassend von einem Rechtsbeistand beraten lassen. Wenn die kaufende Person eine sogenannte Bestandsimmobilie gekauft hat, hilft die Rechtsschutzversicherung und übernimmt die anfallenden Kosten. Streitigkeiten in Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden oder Gebäudeteilen sind dagegen nicht versicherbar.

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