Mietkaution einbehalten: Was ist wann erlaubt?

Wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?

Die Mietkaution dient dazu, Vermietende gegen Außenstände und durch die Mietpartei verursachte Schäden abzusichern. Sie darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und nur unter bestimmten Voraussetzungen einbehalten werden.

„Eine Mietkaution unterliegt einer sogenannten Zweckbindung. Die Mietkaution darf daher nur einbehalten werden, sofern etwaige Ansprüche des Vermieters tatsächlich aus dem Mietverhältnis entstanden sind. Andere Verwendungen der Kaution sind nicht erlaubt, es sei denn diese ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein“, so Rechtsanwalt Roland Kirsten.

Folgende Situationen können das Einbehalten der Mietkaution rechtfertigen:

• Ausstehende Mietzahlungen (mehr dazu im Schwerpunkt-Thema Mietschulden)
• Ansprüche aus mangelhaften oder unterlassenen Schönheitsreparaturen
• Schadenersatz bei Schäden (z.B. Schäden an Türen oder Fenstern)
• ausstehende Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung

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Wie viel der Kaution darf einbehalten werden?

Wie viel der Mietkaution nach Auszug einbehalten werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Es muss sich jedoch um einen angemessenen Teil handeln, dessen Höhe Vermietende begründen müssen. Soll die Mietkaution beispielsweise wegen Schäden einbehalten werden, kann Mietparteien zur Begründung ein Kostenvoranschlag eines Handwerksbetriebes vorgelegt werden. Wird die Mietkaution wegen ausstehenden Nebenkosten einbehalten, dürfen Vermietende die voraussichtliche Nachzahlung auf Basis der letzten Jahre schätzen.

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Kaution einbehalten ohne Rechnung

Grundsätzlich müssen Vermietende die Einbehaltung einer Mietkaution begründen können. Die Kaution einzubehalten, ohne eine Rechnung oder ähnliche Dokumente für anfallende Reparaturarbeiten vorzulegen, ist unzulässig.

Wie lange darf man die Mietkaution einbehalten?

Die Dauer der Einbehaltung einer Mietkaution hängt vom Bestand der zugrundeliegenden Forderung ab. Üblicherweise kann eine Kaution bis zur Fälligkeit der Forderung einbehalten und anschließend mit dieser verrechnet bzw. aufgerechnet werden. Daraus ergeben sich teils lange Zeiträume. Wird die Kaution für die Nebenkosten einbehalten, müssen Vermietende auf eine entsprechende Abrechnungen warten. Das kann bis zu 12 Monate dauern.

Vermietende haben jedoch nicht unbegrenzt Zeit, etwaige Ansprüche zu prüfen. So lässt sich die Höhe der Einbehaltung einer Mietkaution bei Schäden vergleichsweise schnell schätzen, auch Ansprüche aus ausstehenden Mietzahlungen sind eindeutig. Der Gesetzgeber sieht eine 6-monatige Frist vor, innerhalb derer Ansprüche geprüft und geltend gemacht werden müssen (§ 548 BGB).

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Wann verjährt der Schadensersatz von Vermietenden?

Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche von Vermietenden nach 6 Monaten. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung bestimmt, dass die Kaution auch länger einbehalten werden darf (Az.: VIII ZR 184/23). Voraussetzung: Die Ansprüche, auf denen der Rückbehalt der Mietkaution beruht, müssen begründet und vor der Verjährung entstanden sein. Vermietende dürfen Schadenersatzansprüche folglich auch nach der 6-monatigen Verjährungsfrist mit der Kaution verrechnen.

Wann muss der Vermieter die Rückzahlung durchführen?

Hat die Mietpartei ausstehende Forderungen (z.B. Miete, Nebenkosten) gezahlt, Ansprüche aus mangelhaften oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beglichen oder Schadenersatz bei Schäden geleistet, ist die Kaution so schnell wie möglich zurückzuzahlen.

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Unterbleibt eine Rückzahlung trotz beglichener Forderungen, sollten sich Mietparteien umgehend rechtliche Unterstützung suchen. Die Allrecht Mieterrechtsschutz stellt Betroffenen einen kompetenten Rechtsbeistand zur Seite.