23.01.2023
Mieterhöhung widersprechen: Aus diesen Gründen geht es!
Mieterhöhungen – in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten sind sie für viele Menschen belastend, mitunter gar existenzbedrohend. Umso wichtiger ist es, das Schreiben genau zu prüfen. Denn nicht alle Mietanpassungen sind rechtmäßig. Welche Gründe zulässig sind, welche nicht und wie Mietparteien einer Mieterhöhung widersprechen können, erläutert dieser Artikel.
Mieterhöhung widersprechen: Diese Gründe sind zulässig
Es gibt verschiedene Gründe, die einen Widerspruch gegen Mieterhöhungen rechtfertigen. Beispielsweise dann, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, dass die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Auch wenn eine Wohnung bereits Mängel aufweist, um die sich die Vermietung nicht kümmert, sollte einer Mieterhöhung zunächst widersprochen werden.
Zum Abschnitt springen: Wann eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Darüber hinaus muss die Ankündigung der Mieterhöhung folgende Pflichtinhalte enthalten:
- korrekte Absende- und Empfangs-Adresse
- Nennung aller betroffenen Mietparteien
- korrektes Datum
- Zeitpunkt, ab wann die neue Miete gilt
- Gründe für die Mieterhöhung
Fehlt es an einer dieser Angaben, oder sind diese fehlerhaft, führt das zur Unwirksamkeit des Schreibens.
Sonderfall: Mieterhöhung nach Modernisierung
Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind ein Sonderfall. Es handelt sich hier um entstandene Kosten – nicht um eine gewöhnliche Mietanpassung. Mietparteien können einer solchen Mieterhöhung zusätzlich aufgrund eines sogenannten Härtefalls widersprechen. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn die Mietpartei die neue Miete nicht tragen kann.
Miterhöhung widersprechen: Fristen für den Widerspruch
Der Widerspruch einer Mieterhöhung sollte aus Gründen der Nachweisbarkeit grundsätzlich schriftlich erfolgen. Dazu haben Mietparteien – bei einer Erhöhung nach Modernisierung oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete – zwei Monate Zeit.
Wird während dieser Frist die bisherige Miete anstandslos weitergezahlt, können Vermietende die erhöhte Miete nach drei Monaten gerichtlich einklagen.
Kommt es zum Rechtsstreit, unterstützt der ALLRECHT Mieterrechtsschutz, etwa durch die Vermittlung eines juristischen Beistandes oder der Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten in versicherten Fällen.
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Widerspruch Mieterhöhung: Muster für die richtige Formulierung
Wer einer Mieterhöhung widersprechen will, sollte dies auf jeden Fall schriftlich tun und den Grund für den Widerspruch angeben. Eine geeignete Formulierung für den Widerspruch gegen die Mieterhöhung ist beispielsweise:
„In dem Schreiben vom xx.xx.xxxx (Datum) kündigen Sie eine Mieterhöhung auf eine Gesamtmiete von (Betrag) Euro pro Monat an.
Da die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei (Beitrag) Euro pro Quadratmeter liegt, ergibt sich für meine Wohnung mit (Anzahl Quadratmetern) ein möglicher Gesamtbetrag von (Betrag) Euro. Bis zu diesem Maximalbetrag stimme ich einer Mieterhöhung zu.
oder
Ich werde dieser Aufforderung nicht nachkommen, da die in der Ankündigung enthaltenen Modernisierungsmaßnahme nicht allen Mietparteien zugute kommen.“
Besteht ein Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung?
Im Falle einer Mieterhöhung steht Mietparteien gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die Ankündigung der Mieterhöhung zugestellt wurde. Dies gilt jedoch nur für Mieterhöhungen, die mit einer Anpassung an den Mietspiegel oder Modernisierungsmaßnahmen begründet wurden. Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, besteht kein Sonderkündigungsrecht.
Aus welchen Gründen sind Mieterhöhungen erlaubt?
Mieterhöhungen sind grundsätzlich zulässig. Die entsprechenden Gesetze finden sich in §§ 557 ff. BGB. Eine Mieterhöhung muss jedoch begründet sein. Typische Gründe sind:
Gemäß § 558 BGB kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Die erste Mieterhöhung darf jedoch frühestens 15 Monate nach dem Einzug erfolgen. Und sie darf frühestens 3 Monate nach Ende der Zustimmungsfrist (2 Monate) in Kraft treten. Eine erneute Mieterhöhung ist anschließend nach frühestens einem Jahr möglich.
Wichtig: Vermietende müssen bei einer solchen Mieterhöhung die sogenannte Kappungsgrenze beachten. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB). In vielen Städten liegt diese Grenze bei maximal 15 Prozent, soweit das jeweilige Bundesland das in einer Rechtsverordnung geregelt hat.
Die Mietpartei und die vermietende Person können bereits im Mietvertrag eine Mieterhöhung vereinbaren. Beispielsweise im Rahmen einer Staffelmiete (§ 557a BGB) oder einer Indexmiete (§ 557b BGB).
In beiden Fällen muss die Miete zunächst mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, ehe eine etwaige Mieterhöhung vorgenommen werden kann.
Bei der Neuvermietung darf die bisher erhobene Miete erhöht werden. Sie darf jedoch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen (Mietpreisbremse). Existiert kein Mietspiegel, ist eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
Maximal 8 Prozent der Kosten, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen entstehen, dürfen gem. § 559 BGB auf die jährliche Mietsumme umgelegt werden.
Modernisierungsmaßnahmen sollen für die Mietpartei eine Verbesserung der Wohnsituation herbeiführen. Dies können beispielsweise der Einbau eines Aufzuges oder eine energetische Sanierung sein. Entsprechende bauliche Maßnahmen sind von der vermietenden Person mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich anzukündigen.
Instandhaltungsmaßnahmen dürfen Vermietende jedoch nicht auf die Miete umlegen. Dazu zählen beispielsweise Wartungsarbeiten an der Heizung oder ein Anstrich von Fassade/Treppenhaus.
Wissenswert: Bei einem Eigentümerwechsel ist eine Mieterhöhung nur im Rahmen des alten Mietvertrages möglich.
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