26.05.2021

Trennwände, Fußboden und Co.: Was Mieter verändern dürfen und was nicht

Wer kein Eigenheim baut, sondern Wohnraum mietet, hat es nicht leicht auf der Suche nach dem perfekten Zuhause: Hier stimmt die Raumaufteilung nicht, dort ist der Fußboden unattraktiv – kein Wunder, dass Mieter nach Einzug gern die Räumlichkeiten modifizieren wollen, um sie ihren individuellen Bedürfnissen anzupassen. Doch hier gibt es klare rechtliche Einschränkungen für Heimwerker und Hobby-Architekten. Was darf man in den gemieteten vier Wänden eigentlich umbauen und was untersagt das Mietrecht?

Die Grundregel: Lieber immer den Vermieter fragen

Grundsätzlich gilt: Wer fragt, bevor er zu Hammer und Stemmeisen greift, geht auf Nummer sicher. Ob sie einen Anspruch auf Selbstgestaltung haben, können Mieter jedoch vorab selbst überprüfen. Die Frage ist: Zu welcher Kategorie gehört das Heimwerker-Vorhaben?

1. Bauliche Veränderungen

Zu dieser Kategorie gehören alle Maßnahmen, für die ein Eingriff in die Bausubstanz der Wohnung nötig ist. Darunter fallen beispielsweise Wanddurchbrüche, Türerweiterungen aber auch Veränderungen an Türen und Fenstern. Für sie ist die Zustimmung des Vermieters unerlässlich – erlangt er Kenntnis von einer unerlaubten baulichen Veränderung, kann er den sofortigen Rückbau fordern und hat ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Mieter seiner Abmahnung nicht entspricht. Derartige Konflikte können sich selbst an vermeintlichen Kleinigkeiten entzünden: So bestätigte das Landgericht Berlin die Kündigung einer Mieterin, die eine ungenehmigte Katzenklappe nicht innerhalb einer gesetzten Frist wieder entfernte (Urteil vom 24. September 2004, LG Berlin 63 S 199/04).

Bei Auszug besteht Rückbaupflicht

Selbst wenn der Vermieter den Umbau genehmigt, ergibt sich daraus lediglich eine Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses. Klar gesagt: Bei Auszug muss der Mieter die baulichen Veränderungen rückgängig machen und die Räume wieder in den Urzustand versetzen, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde.

Einzige Ausnahme: Hat der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters notwendige Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, die den Wohnungswert dauerhaft steigern (z.B. den Ersatz beschädigter Fliesen durch neue), darf der Umbau bestehen bleiben. Je nachdem, wie hoch die Wertsteigerung ausfällt und wie stark die Miete bei einer Neuvermietung angehoben werden kann, muss der Vermieter dem ehemaligen Mieter unter Umständen eine Entschädigung für den Umbau zahlen.

2. Reversible Gestaltungsmaßnahmen

Ein neuer Farbton an der Wand, ein Hängeschrank in der Küche oder Klick-Laminat über einem vorhandenen Teppichboden – diese Gestaltungsmaßnahmen sind leicht reversibel und brauchen die Genehmigung des Vermieters nicht. Einziges Manko: Alle Veränderungen müssen Mieter bei Auszug wieder rückgängig machen, selbst wenn sie meinen, die Umbauten würden den ästhetischen Wert der Räume deutlich anheben. Auch die Spuren von Einbauten, z.B. Dübellöcher für Küchenhängeschränke, muss der Mieter bei Auszug wieder restlos beseitigt haben.

Zählt nur das, was im Mietvertrag steht?

Wie der Mieter die Wohnung nach Ende der Mietdauer zu übergeben hat, ist im Mietvertrag geregelt. Einige gern genutzte Klauseln erweisen sich aber als unwirksam. Der Vermieter kann beispielsweise keine bestimmte Tapetenart (z.B. Raufaser) oder einen weißen Wandanstrich verlangen. Er hat lediglich Anspruch auf eine Tapete im „allgemeinüblichen Rahmen“ und eine „neutrale“ Wandfarbe.

Fallbeispiele: Vermieter fragen oder nicht?

Im Mietrecht existiert keine verbindliche Liste für erlaubte und untersagte Umbaumaßnahmen. Hier kommt es auf die Einzelurteile an, die deutsche Gerichte in der Vergangenheit in individuellen Verfahren gefällt haben. Für die gängigen Fallbeispiele aus dem Mieter-Alltag schaffen sie folgende Regeln:

1. Renovieren: Oft auch so möglich

Wer statt weißer Raufaser lieber Fototapete oder knallrote Farbe an seinen gemieteten Wänden sehen will, kann umgestalten, ohne vorab seinen Vermieter zu kontaktieren. Hier ist nur zu beachten: Wer auszieht, muss bunte Wände und Mustertapeten wieder entfernen oder hell überstreichen.

Was gilt für sogenannte „Schönheitsreparaturen“?

Unter dem Begriff „Schönheitsreparaturen" versammeln sich das Wändestreichen, das Tapezieren, das Streichen von Fußböden, von Heizkörpern und -rohren sowie von Fenstern und Türen innerhalb der Wohnung. Stören hier zum Beispiel abblätternde Lackschichten das Bild, dürfen Mieter nach Belieben nachbessern, ohne vorab den Vermieter bitten zu müssen. Bei Auszug besteht dann sogar die Pflicht, notwendige Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten zu übernehmen. Dafür müssen Mieter aber keinen professionellen Dienstleister beauftragen – es genügt, wenn sie die Malerarbeiten eigenhändig in angemessener Sorgfalt ausführen. Unwirksam sind dagegen Klauseln im Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen in einem festgelegten zeitlichen Turnus verlangen (z.B. alle 5 Jahre streichen) und Klauseln, die festsetzen, dass bei Auszug eine Komplettrenovierung stattfinden muss. Schönheitsreparaturen stehen bei Auszug nur dann an, wenn die Notwendigkeit besteht (z.B. bei Flecken an den Wänden oder Lackschäden an den Heizkörpern).

2. In Fliesen bohren

Muss ich vor dem Anbringen eines Badspiegels den Vermieter fragen? – In gefliesten Räumen sind Mieter oft unsicher, was sie dürfen, ohne gleich schadensersatzpflichtig zu werden. Darf man in die Fugen bohren oder gar in die Fliese selbst?

Bohrlöcher in Fliesen nur für übliche Einbauten

Mietrechtlich existiert hier keine verbindliche Grundregel; es kommt auf den Einzelfall an. Der sieht vor, dass ein Vermieter das Bad mit allen Ausstattungsmerkmalen versehen muss, die eine „vertragsgemäße Nutzung der Mietsache“ sicherstellen. Fehlen etwa Handtuchhalter, Badspiegel, Toilettenpapierhalter oder Duschvorhangstange, darf der Mieter sie selbst anbringen und dafür notfalls auch Fliesen fachgerecht anbohren.

Wie viele Bohrlöcher sind erlaubt?

Das kommt ganz auf den Einzelfall an. So betrachtete das Landgericht Hamburg (Az. 307 S 50/01) es als statthaft, dass ein Mieter 32 Dübellöcher im Bad gebohrt hatte, weil der Vermieter ihm den Raum vorab weder mit Sanitärkeramik noch mit anderen Ausstattungsgegenständen vermietet hatte. Das Landgericht Göttingen (12.10.1988, Az. 5 S 106/88) stellte klar, dass diese Regelung nur für Bohrlöcher gilt, die den üblichen Installationen dienen. Wer also im Bad für einen TV-Halter die Fliesen durchlöchert, muss sie bei Auszug durch neue ersetzen. Wer hier Streit im Vorhinein vermeiden will, sollte auf Klebelösungen setzen oder den Vermieter kurz über das Anbringen eines notwendigen Handtuchhalters informieren.

3. Einen Kamin anschaffen

Keine Frage: Ein Kamin wertet das Wohnambiente deutlich auf. Im Winter schafft er eine gemütliche Atmosphäre und spart einen Teil der Heizkosten ein. Gute Argumente, um einen Vermieter von der Anschaffung eines Kaminofens oder eines fest eingebauten Kamins zu überzeugen. Doch brauchen Mieter zwingend die Zustimmung des Wohnungseigentümers?

Der Vermieter muss die heimische Feuerstelle genehmigen

Die Antwort ist ein klares „Ja“. Kamine – ob fest eingebaut oder als Ofen zum Aufstellen – erfordern in jedem Fall eine bauliche Veränderung, denn für den Rauchrohranschluss an den Schornstein muss die Wand aufgestemmt werden. Fest eingebaute Kamineinsätze werden zusätzlich mit einer gemauerten Verkleidung eingefasst, die nicht einfach wieder abgebaut werden kann. Und schließlich: Fehlt ein geeigneter Schornstein im Haus oder will der Mieter den Aufstellungsort des Kamins flexibel wählen, muss ein Außenschornstein nachgerüstet werden. Dass dafür die Wand durchbrochen werden und ein Edelstahlschornsteinrohr angebaut werden darf, muss der Vermieter im Vorhinein schriftlich genehmigen. In einigen Bundesländern ist für ein solches Vorhaben zusätzlich eine Baugenehmigung vom Amt nötig.

Auch der Schornsteinfeger muss zustimmen

Ob der gewählte Schornstein den Rauch ordnungsgemäß ableitet und die Brandschutzverordnungen eingehalten werden, können weder Mieter noch Vermieter festlegen. Vor Inbetriebnahme eines Kamins ist deshalb die Abnahme durch den örtlichen Schornsteinfeger Pflicht.

4. Fußböden

Teppich dämpft den Trittschall, Laminat schafft ein hygienisches Raumklima für Allergiker – beim Fußboden hat jeder Mieter seinen Favoriten. Doch darf man den Fußbodenbelag in den gemieteten Räumen einfach verändern oder austauschen? Was hier erlaubt ist, hängt vom Ist-Zustand ab:

Teppichboden auf vorhandene Dielen oder neues Laminat auf einen alten PVC-Belag zu legen, erfordert prinzipiell keine baulichen Veränderungen. Sofern der neue Boden nicht verklebt, sondern nur aufgelegt wird, ist dafür noch nicht einmal die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Achtung: Hier zählen die Details. Ändert sich beispielsweise die Schwellenhöhe durch den doppelten Bodenbelag und muss dafür eine Tür gekürzt werden, muss der Vermieter sein OK geben.

Was passiert, wenn der alte Boden Schaden nimmt?

Beim Abbau des zusätzlich verlegten Bodens erleben manche Mieter eine böse Überraschung. So können Klebestreifen darunterliegende Dielen oder Parkett verunstalten, weil man ihre Reste nach jahrelanger Nutzung nicht mehr vollständig entfernen kann. Doch Mieter müssen hier nicht automatisch die Reparaturkosten tragen. Hat der alte Wohnungsboden nämlich seine im Mietrecht verankerte Lebenszeit überschritten, ist die Beschädigung irrelevant und der Vermieter muss die Renovierung zahlen. Für Teppichböden nimmt man hier eine Nutzungsdauer von 10 Jahren an, für PVC-Belag 8 bis 10 Jahre und ein Parkettboden verlangt alle 15 Jahre nach einem neuen Schliff und einer Versiegelung.

Den alten Boden einfach austauschen?

Wer glaubt, der Vermieter müsse es automatisch akzeptieren, wenn man einen verschlissenen Teppich durch Eichenparkett ersetzt, liegt falsch. Denn der Wechsel des Bodenbelags ist eine bauliche Veränderung und braucht immer die Zustimmung vom Eigentümer. Ist der Teppich nach 10 Jahren Nutzungsdauer verschlissen, kann der Mieter alternativ vom Vermieter die Erneuerung verlangen und die Miete mindern, falls das nicht geschieht. Der Vermieter seinerseits muss nicht auf die Bodenbelagswünsche des Mieters eingehen, sondern ist verpflichtet, den bestehenden Bodenbelag entsprechend der geltenden Fristen zu erneuern.

Achtung: Nicht selbst Hand anlegen! Wer beispielsweise altes Parkett selbst abschleift und dabei beschädigt, muss Schadensersatz leisten. Hier sollten sich Mieter vorab mit dem Vermieter auseinandersetzen.

5. Ein Gartenhäuschen

Wer ein Einfamilienhaus mit Garten mietet, möchte sich darin ausbreiten wie im Eigentum. Viele Maßnahmen sind dem Mieter im gemieteten Garten auch offiziell gestattet. So erlaubte das Amtsgericht Flensburg (Az.: 69 C 41/15) das Aufstellen eines Spielhauses für Kinder, das Amtsgericht Bonn (Az.: 8 C 475/93) das Errichten einer Schaukel und das Landgericht Regensburg (Az.: S 320/83) die Anlage eines Komposthaufens.

Der Gestaltungsfreibrief gilt jedoch auch im Garten nicht für Maßnahmen, die „bauliche Veränderungen“ erfordern. So müssen Mieter ihren Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn sie Sträucher und Bäume pflanzen wollen, da durch herabstürzende Äste oder das Wurzelwerk durchaus die Bausubstanz des Gebäudes beschädigt werden könnte. Die Zustimmungspflicht gilt auch für Gartenhäuser: Wer einen großen Schuppen oder ein Saunahaus bauen will, muss dafür eventuell ein Fundament schaffen oder das Gelände planieren. Hier sichern sich Mieter ab, indem sie ihr Vorhaben mit dem Vermieter kommunizieren und sich das Gartenhaus oder die Obstbäume vertraglich bewilligen lassen.

6. Wintergarten

Hier liegt der Fall ganz klar: Einem Wintergarten muss der Vermieter zwingend zustimmen, da er eine bauliche Veränderung, nämlich eine Wohnraumerweiterung, darstellt. Diese Wohnraumerweiterung macht den Wintergarten auch in den Augen der Bauämter genehmigungspflichtig. So sind Hauseigentümer in fast allen Bundesländern vor dem Bau eines Wintergartens verpflichtet, einen Bauantrag zu stellen. Lediglich Bremen, Brandenburg, Rheinland-Pfalz und Thüringen verzichten auf den bürokratischen Schritt, wenn der Wintergarten eine bestimmte Quadratmeterzahl unterschreitet und unbeheizt ist.

7. Eine neue Einbauküche

Wer sich als Mieter eine maßgeschneiderte Küche gönnen will, muss unter Umständen die Erlaubnis seines Vermieters einholen. Und zwar dann, wenn für die Geräte neue Anschlüsse und Leitungen verlegt werden müssen. Erst recht zustimmungspflichtig ist ein Wanddurchbruch, der Küche und Wohnzimmer zur offenen Küche verbindet. Falls die vorhandenen Gas- und Wasseranschlüsse passen und eine Einbauküche problemlos aufgestellt werden kann, fällt sie in die Kategorie „Einrichtungsgegenstände“ und muss nicht vom Vermieter abgenickt werden.

Was tun, wenn eine alte Küche vorhanden ist?

Hier hat der Mieter zunächst einmal die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter auf Verschönerungsmaßnahmen zu einigen, z.B. dem Austausch von Griffen und Fronten oder die Umgestaltung des Fliesenspiegels durch spezielle Dekofolien. Die gute Nachricht: Falls der Vermieter die Einbauküche explizit mitvermietet, ist er auch verantwortlich für den Ersatz von kaputten Geräten. Hat er dem Mieter die Küche jedoch lediglich „zur Nutzung überlassen“, ergeben sich daraus keine Pflichten, die Küche zu erneuern oder zu modernisieren.

Tipp:Falls Mieter sich gar nicht mit der vorhandenen Ausstattung anfreunden können und sich deshalb eine neue Einbauküche anschaffen, sollten sie die alte Küche sorgsam abbauen und so lagern, dass man sie beim Auszug unbeschadet wiederaufbauen kann.

8. Behindertengerechter Umbau

Generell kann ein Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen ohne weitere Begründung verweigern – eine Ausnahme besteht jedoch, wenn Mieter zur Wahrung ihrer Lebensqualität die Wohnung barrierefrei gestalten wollen. Der § 554a BGB Barrierefreiheit gibt hier dem Interesse des behinderten Mieters Vorrang gegenüber etwaigen Interessen des Vermieters.

Was muss der Vermieter in punkto Barrierefreiheit erlauben?

In der Praxis heißt das: Zu einer barrierefreien Gestaltung der Mietwohnung mit einem schwellenfreien Boden, verbreiterten Türöffnungen und zusätzlichen Haltegriffen darf der Vermieter sein OK nicht verweigern. Selbst bauliche Veränderungen im Gemeinschaftsbereich eines Mehrfamilienhauses sind möglich: So sprach das Bundesverfassungsgericht (WuM 2000 298 = NZM 2000, 539) einer querschnittsgelähmten Mieterin das Recht zu, einen Treppenlift im gemeinschaftlichen Treppenhaus einbauen zu lassen. Vermieter können ihrerseits jedoch auf eine finanzielle Sicherheitsleistung bestehen, die verhütet, dass sie auf den Kosten sitzenbleiben, falls der Mieter seiner Rückbaupflicht nicht nachkommen kann oder sollte.

9. Katzen- und Hundeklappe

Dass der Vermieter vertraglich der Tierhaltung zugestimmt hat, bedeutet im Umkehrschluss nicht, dass Hunde- und Katzenhalter ihre Türen mit Durchgangsklappen für die Vierbeiner versehen dürfen. Wer dennoch die Katzenklappe einbaut, ohne vorab die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, riskiert die Abmahnung und die außerordentliche Kündigung.

Der Einzelfall entscheidet

Wie ein Gericht im Streitfall um die Katzenklappe entscheidet, kann durchaus unterschiedlich sein: So hielt das Amtsgericht Hamburg-Harburg (Az. 644 C 118/19) die außerordentliche Kündigung eines Mieters für nicht angebracht, weil der sich verpflichtete, die Katzenklappe in der Eingangstür nach Auszug wieder zurückzubauen. In anderen Fällen folgten die Richter der Argumentation des Vermieters, wonach die Katzenklappe in der Haustür als optische Beeinträchtigung eine Beschädigung der Mietsache darstellte. In einem Mehrfamilienhaus sind außerdem die Interessen der Mitmieter von Belang. Bekommt eine Katze durch die Katzenklappe Zugang zum allgemeinen Treppenhaus, entspricht das nicht der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Falls sich Mitmieter durch Verschmutzungen oder Haare des Tieres im Treppenhaus beeinträchtigt fühlen, haben sie das Recht zur Mietminderung.

Was tun bei Schäden an selbst gemachten Umbauten?

Wer seine Mietwohnung nach eigenem Gusto gestaltet, muss auch selbst Sorge dafür tragen, dass alles in akzeptablem Zustand bleibt. Für die Abwohnspuren und Kratzer im selbst verlegten Klick-Laminat kann man natürlich den Vermieter nicht zur Verantwortung ziehen – es sein denn, es ergeben sich Schäden durch Fremdverschulden; etwa durch einen Rohrbruch in der Wand oder durch die übergelaufene Badewanne des Nachbarn.

Vorsicht bei Mängeln an selbst gemachten Umbauten

Falls ein Mieter in Abstimmung mit dem Vermieter einen Um- oder Einbau übernimmt,  ist er selbst für die fachgerechte Durchführung verantwortlich. Falls hier Mängel entstehen, kann der Vermieter Schadensersatz fordern oder die Nachbesserung verlangen. Dass bestätigte der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Mieter einen Laminatboden ohne Trittschalldämmung verlegt hatte (Urteil vom 6.10.2004, WuM 2004, 715).

Fazit: Das Mietrecht ist nicht ganz einheitlich

Als Grundregel für gestaltungslustige Mieter gilt: Alles, was sich nicht beim nächsten Umzug spurenlos entfernen lässt, sollte man sich vom Vermieter schriftlich bewilligen lassen. Das entbindet Mieter jedoch nicht von der Pflicht, die Umbauten bei Auszug wieder zurückbauen zu müssen. Die Wände sollten Mieter deshalb nur einreißen, wenn sie planen, unbefristet in einer Mietwohnung zu bleiben. Andere große Einbauten zur Steigerung der Lebensqualität wie die Einbauküche oder der Kaminofen lassen sich hingegen unkompliziert abbauen und in eine neue Wohnung mitnehmen.

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