20.02.2020

Zeitmietvertrag: Vorteile für Vermieter

Wohnen auf Probe, Planungssicherheit und eine flexible Anpassbarkeit der Miete: Ein Zeitmietvertrag bietet für Vermieter zahlreiche Vorteile. Doch was ist das überhaupt – ein Zeitmietvertrag? Welche Voraussetzungen müssen für dessen Gültigkeit gegeben sein und auf welche gesetzlichen Vorgaben müssen Vermieter achten?

Zeitmietvertrag: Was ist das?

Als Zeitmietvertrag wird ein Mietvertrag bezeichnet, der für einen festen Zeitraum – also befristet – geschlossen wird. Die gesetzliche Grundlage für einen befristeten Mietvertrag bildet der § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB). Dieser erlaubt die Vermietung eines Objektes für einen von beiden Vertragsparteien vereinbarten Zeitraum. Nach Ende der im Vertrag festgelegten Mietdauer besteht für den Mieter kein Anspruch auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Vorteile des Zeitmietvertrags

Für Vermieter bietet ein befristeter Mietvertrag drei wesentliche Vorteile:

1. Wohnen auf Probe

Durch die Verwendung eines befristeten Mietvertrages können Vermieter ihre Mieter zunächst erproben und lediglich für eine gewisse Zeit binden. Läuft das Mietverhältnis für beide Vertragsparteien zufriedenstellend ab, kann anschließend ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden.

2. Planungssicherheit bei zukünftigem Eigenbedarf

Wer ein Objekt zukünftig für sich oder Familienangehörige nutzen möchte, kann dieses mithilfe eines Zeitmietvertrages bis zum tatsächlichen Eintritt des Eigenbedarfs vermieten. Dabei wird der Zeitmietvertrag so geschlossen, dass er zum Beginn der gewünschten Eigennutzung endet.

3. Flexible Anpassung der Miete

Ein befristeter Mietvertrag bietet Vermietern die Möglichkeit, die Höhe der Miete nach Laufzeitende des Vertrages an die örtlichen Vergleichsmieten anzupassen. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB ist eine Erhöhung um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig.

Befristeter Mietvertrag: Das müssen Vermieter beachten

Schriftform

Gemäß § 126 BGB bedürfen befristete Mietverträge der Schriftform. Mündlich abgeschlossene Mietverträge sind automatisch auf unbestimmte Zeit gültig.

Begründung

Wer ein Mietobjekt befristet vermieten möchte, muss dem zukünftigen Mieter den Grund der Befristung schriftlich mitteilen. Eine entsprechende Regelung enthält der § 575 Abs. 1 S. 1 BGB. Wird der Befristungsgrund nicht ordnungsgemäß mitgeteilt, wird das Mietverhältnis automatisch unbefristet geschlossen. Die möglichen Gründe für eine Befristung sind in § 575 Abs. 1 S. 1-3 BGB definiert. So ist es möglich, eine Immobilie bei:

  • zukünftigem Eigenbedarf,
  • geplanten Modernisierungs- oder Baumaßnahmen oder
  • Betriebsbedarf bei Werkmietwohnung

 

befristet zu vermieten. Abweichende Befristungsgründe sind unzulässig.

Kündigung

Bei wirksam befristeten Mietverhältnissen gilt: Vertrag ist Vertrag. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist bei einem Zeitmietvertrag nicht möglich. Ausnahme: Beide Vertragsparteien einigen sich auf eine Vertragsauflösung.

Eine vorzeitige außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist jedoch auch bei einem befristeten Mietvertrag möglich. So kann der Vermieter gem. § 543 BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist. Auch der Mieter selbst kann fristlos kündigen, wenn ein entsprechender Grund vorliegt, welcher dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt. Dies ist beispielsweise bei einem starken Schimmelpilzbefall, einer dauerhaften Lärmbelästigung durch Nachbarn oder einer unzureichend funktionierenden Heizung der Fall.

Mieterhöhung während der Vertragslaufzeit

Eine Mieterhöhung ist bei einem befristeten Mietverhältnis lediglich im Rahmen einer vertraglich vereinbarten Staffelmiete möglich. Hinweis: Zulässig sind ausschließlich Mieterhöhungen mit Angabe des Gesamtmietzinses. Prozentuale oder Pro-Quadratmeter-Angaben sind unrechtmäßig.

Wann ist ein Zeitmietvertrag ungültig?

Die Befristung eines Zeitmietvertrages ist ungültig, wenn:

  • kein konkreter und gem. § 575 Abs. 2 BGB zulässiger Befristungsgrund vorliegt oder dieser dem Mieter nicht spätestens beim Vertragsabschluss mitgeteilt wurde.
  • der Mieter gem. §575 Abs. 2 BGB vier Monate vor Ablauf der Befristung erfragt, ob der Befristungsgrund nach wie vor gegeben ist und der Vermieter nicht antwortet oder der Befristungsgrund erst später eintritt.

 

Achtung: Die oben genannten Gründe führen lediglich zu einer Unwirksamkeit der Befristung. Der eigentliche Mietvertrag bleibt jedoch weiterhin gültig – er wird allerdings automatisch auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Mietzeitverlängerungen bei befristeten Mietverträgen

Eine Mietzeitverlängerung durch den Vermieter ist bei befristeten Mietverhältnissen grundsätzlich ausgeschlossen.

Gem. § 575 Abs. 2 BGB haben Mieter jedoch das Recht, vier Monate vor Ablauf der Mietzeitbefristung beim Vermieter die Aktualität des Befristungsgrundes zu erfragen. Der Vermieter hat die Befristung innerhalb von 4 Wochen zu bestätigen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, wird dem Mieter per Gesetz das Recht zur Verlängerung des Mietverhältnisses eingeräumt. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

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