08.01.2021

Bauen ohne Baugenehmigung – Diese Bußgelder und baurechtlichen Maßnahmen drohen

Ob Carport oder Zweifamilien-Haus: Wer in Deutschland baut, braucht eine Baugenehmigung – oder riskiert ein hohes Bußgeld. Doch wann genau ist eine Baugenehmigung notwendig? Wie wird diese beantragt und welche Strafen für das Bauen ohne Baugenehmigung sieht das Gesetz vor? Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was ist eine Baugenehmigung?

Bei einer Baugenehmigung handelt es sich um eine Bescheinigung der Baubehörde. Das Dokument bestätigt, dass ein beantragtes Bauvorhaben – also das Bauen, Ändern oder Abreißen eines Gebäudes – den gesetzlichen Vorschriften und Regelungen entspricht und dass seitens der Behörde keine Bedenken angemeldet werden.

Des Weiteren stellen eine Baugenehmigung und die damit verbundene bauordnungsrechtliche Prüfung sicher, dass von einem Bauvorhaben sowie seiner Nutzung keine Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen ausgehen.

Ab wann wird eine Baugenehmigung benötigt?

Gemäß § 14 Abs. 1 Grundgesetz (kurz: GG) darf in Deutschland jede Privatperson ihr Grundstück nach eigenem Ermessen bebauen, verändern oder nutzen. Zwar beinhaltet dieser Paragraph lediglich den Begriff des „Eigentums“, dieser umfasst gleichwohl auch das Recht auf die bauliche Nutzung. Die Ausübung dieses Rechts ist jedoch an eine entsprechende Baugenehmigung sowie einen vorherigen Bauantrag gebunden.

Ein Bauvorhaben ist grundsätzlich immer dann genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude:

  • eine Größe besitzt, welche der Größe umliegender Häuser entspricht
  • gewisse statische Anforderungen erfüllt
  • die Interessen oder das Leben der Nachbarn beeinträchtigt

 

Die genauen Bedingungen für die Genehmigungspflicht von Bauvorhaben sind in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt.

Genehmigungsfrei sind in der Regel Bauvorhaben für:

  • Gebäude mit einem Brutto-Raumvolumen von maximal 75 Kubikmetern
  • Garagen, welche in ihren Abstandsflächen zulässig sind (inkl. überdachter Stellplätze bis max. 50 m²)
  • Gewächshäuser mit einer Höhe von maximal 5 m sowie einer maximalen Fläche von 1.600 m²
  • Terrassenüberdachungen mit einer maximalen Fläche von 30 m² und einer maximalen Tiefe von 3 m

 

Baugenehmigung beantragen: So geht es

Bauvorhaben sind Ländersache. Folglich ist eine Baugenehmigung schriftlich mit dem Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde oder Gemeinde einzureichen. Welche Unterlagen für den Bauantrag notwendig sind, ist in der Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt. In der Regel sind folgende Dokumente erforderlich:

  • Bauzeichnung und Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Angaben zur wegemäßigen Erschließung
  • Abstandsflächenübernahmeerklärung
  • Freiflächengestaltungsplan

 

Zudem sind der Baubehörde oder Gemeinde die Maße des Bauvorhabens sowie eine Baumbestandserklärung zu übermitteln.

Bauen ohne Baugenehmigung: Diese Konsequenzen drohen!

Wer sein Bauvorhaben ohne eine erforderliche Baugenehmigung umsetzt, riskiert empfindliche Strafen. Viele Bundesländer sehen Bußgelder i.H.v. bis zu 500.000 Euro für sogenannte Schwarzbauten vor.

Zusätzlich kann eine Behörde – je nach Einzelfall – die Nutzung des gebauten Objekts untersagen oder dessen Abriss verlangen. Auch ein behördlich angeordneter Rückbau (bei nicht genehmigten Umbauten) ist denkbar, sofern keine Baugenehmigung vorliegt.

Wichtig: Schwarzbauten erlangen zu keinem Zeitpunkt einen automatischen Bestandsschutz – auch dann nicht, wenn sie bereits Jahrzehnte alt sind und/oder niemand durch ihre Existenz gestört wurde. Folglich kann eine Behörde auch nach vielen Jahren den Abriss oder Rückbau eines ohne Baugenehmigung gebauten Objekts anordnen.

Weitere Konsequenzen ergeben sich beim Versicherungsschutz. Hat beispielsweise der nicht genehmigte Umbau eines Hauses zu einer Missachtung der Brandschutzvorschriften geführt, kann eine Gebäudeversicherung im Schadensfall die Zahlung verweigern.

Schwarzbau: Nachträgliche Baugenehmigung ist möglich

Eine Baugenehmigung kann nachträglich eingeholt werden, wenn der eigentliche Bau genehmigungsfähig ist – also sowohl den gesetzlichen Anforderungen als auch dem Bebauungsplan entspricht. Hierbei ist zu beachten, dass die nachträgliche Genehmigung nur im Hinblick auf das aktuell geltende Baurecht erteilt wird. Das bedeutet: Hätte ein Bau zu Zeiten seiner Errichtung geltendem Recht entsprochen, kann dieser Nachweis der früheren Genehmigungsfähigkeit jedoch nicht erbracht werden, sind unter Umständen Anpassungen erforderlich, um eine nachträgliche Baugenehmigung – welche aktuellem Recht entspricht – zu erwirken.

Zudem kann eine bereits erteilte Baugenehmigung durch zwischenzeitliche Umbauten oder Änderungen der Nutzung nichtig sein – beispielsweise dann, wenn die Behörde der Ansicht ist, der Umbau bzw. die Nutzung führe zur Aufgabe des alten Bestands. Die Folge: Das Gebäude bedarf auch ohne das geplante Bauvorhaben einer gänzlich neuen Baugenehmigung.

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