20.03.2023
Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum: Wer haftet bei welchen Schäden?
Ein defektes Wasserrohr, ein undichtes Dach oder beschädigte Wände: Immer wieder kommt es in Wohungsanlagen zu Schäden. Doch wer übernimmt die Haftung? Wann die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet und wann Sondereigentumsparteien den Schaden regulieren müssen, erklärt dieser Artikel. Ebenfalls gut zu wissen: Was gilt bei Schäden, die durch eine Mietpartei verursacht wurden?
Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?
Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück und das Gebäude. Sie bilden im deutschen Grundstücksrecht eine Einheit. Jedoch nur, sofern diese nicht im Sondereigentum oder im Eigentum einer dritten Person stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Also insbesondere:
- Fundament
- Außenwände
- Dach
- Treppenhaus und Flur
- Fahrstuhl
- Innenhöfe und Gartenanlage
- Kellergänge
Darüber hinaus zählen Bereiche des gemeinschaftlichen Gebrauchs – beispielsweise Zentralheizung und Gas- bzw. Stromleitungen – zum Gemeinschaftseigentum.
Was ist Sondereigentum?
Dem gegenüber steht das sogenannte Sondereigentum (§ 5 Abs. 1 WEG). Zum Sondereigentum zählen unter anderem:
- nicht tragende Innenwände
- Räume und Bodenbeläge einer Wohnung
- sanitäre Installationen
- Innentüren
- Wohnungseingangstür (Innenseite)
Über die Zugehörigkeit bestimmter Gebäudeteile zum Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum wird vor deutschen Gerichten regelmäßig gestritten. Dies betrifft vor allem Balkone, Gärten und Terrassen. Eine Zusammenfassung aktueller Urteile bietet diese Übersicht.
Ein Gütesiegel bzw. Qualitätssiegel bezeichnet eine grafische oder schriftliche Kennzeichnung, die Informationen über Qualität und Güte vermitteln soll. Die Angabe von Informationen darüber, unter welchen Bedingungen Tiere gehalten und geschlachtet wurden, ist bislang jedoch nicht verpflichtend.
Schaden am Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum: Wer haftet wann?
Liegt eine Schadensursache im Gemeinschaftseigentum, haftet primär die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn durch einen Rohrbruch an einer Hauptwasserleitung Räume, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, beschädigt werden. Der Schaden muss durch die WEG gemeinschaftlich beglichen werden – entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile.
Hat der Schaden am Gemeinschaftseigentum zusätzlich einen Schaden am Sondereigentum verursacht, haftet im Rahmen einer verschuldensabhängigen Haftung unter Umständen ebenfalls die WEG. Beispielsweise dann, wenn eine fällige Instandsetzung nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht durchgeführt wurde. Liegt jedoch kein Verschulden der WEG vor, muss der Schaden von der innehabenden Person selbst reguliert werden. Eine entsprechende Entscheidung hat der Bundesgerichtshof gefällt (Az.: VR 10/10).
Für ausschließliche Schäden am Sondereigentum sind die Personen selbst verantwortlich, die das Sondereigentum innehaben.
Führt ein Schaden am Sondereigentum zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, ist die das Sondereigentum innehabende Partei verantwortlich. Die Ersatzpflicht folgt aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. §§ 280 ff. BGB. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass ein Verschulden – beispielsweise durch eine fehlende Instandhaltung – vorliegt.
Mietpartei verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum: Wer haftet?
Verursacht eine Mietpartei Schäden am Gemeinschaftseigentum, haftet zunächst die vermietende Person gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Haftung ergibt sich aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. §§ 276, 278 BGB. Hintergrund: Mit der Vermietung überträgt die vermietende Person ihre gesetzlichen Sorgfaltspflichten gegenüber der WEG an die Mietpartei. Werden diese Pflichten schuldhaft verletzt, ist dies den Vermietenden zuzurechnen (vgl. Urteil AG Frankfurt, Az.: 65 UR II 191/93).
Darüber hinaus entsteht der vermietenden Person ein Anspruch auf Schadenersatz gegenüber der Mietpartei. Hilfe bei der Durchsetzung von Ansprüchen bietet ein zuverlässiger Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz.
Übrigens: Bei vorsätzlichen Sachbeschädigungen – beispielsweise am Eigentum des Vermietenden – droht Mietern eine Kündigung des Mietverhältnisses. Ebenfalls interessant: Welche Konsequenzen hat ein Eigentümerwechsel für Mietparteien?
Gemeinschaftseigentum: Rechte und Pflichten der Verwaltung
Wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verwaltung beauftragt, muss diese den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums in regelmäßigen Abständen überprüfen und bei Bedarf Instandsetzungsarbeiten in Auftrag geben. In der Regel ist hierfür ein vorheriger Beschluss der WEG erforderlich.
Kommt die beauftragte Verwaltung dieser Pflicht nicht nach, können Regressansprüche für entstandene Schäden am Gemeinschaftseigentum sowie von etwaig betroffenen Sondereigentümern geltend gemacht werden.
Wohnungseigentümergemeinschaft verweigert Schadensbegleichung – was tun?
Immer wieder kommt es vor, dass sich eine WEG weigert, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu regulieren. Dann kann jeder Miteigentümer einen entsprechenden Beschlussantrag in die Eigentümerversammlung einbringen. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft dann einen Beschluss zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ablehnen, obwohl die Instandhaltung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann vor Gericht ein entsprechender Beschluss durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
Im Streitfall unterstützt ein kompetenter Rechtsschutz für Eigentümer bei der Durchsetzung berechtigter Ansprüche betreffend selbst bewohnter Wohneinheiten.
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