04.06.2020

Mietwohnung kündigen – Was muss bedacht werden?

Familienzuwachs, der Wechsel des Arbeitsplatzes oder der Wunsch nach mehr Wohnraum – es gibt viele Gründe für einen Auszug. Zunächst steht jedoch die Kündigung des bisherigen Mietverhältnisses an. Doch in welcher Form muss gekündigt werden? Welche Angaben sollte das Kündigungsschreiben enthalten und welche Regelungen kennt das Gesetz bezüglich der Kündigungsfrist?

Mietkündigung: Schriftform erforderlich

Gemäß § 568 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform i.S.d. § 126 BGB. Mündliche Kündigungen und Kündigung per Fax oder E-Mail sind gem. § 125 S.1 BGB unwirksam.

Wer sicher gehen möchte, dass die Kündigung tatsächlich beim Vermieter ankommt, sollte diese

  • per Einwurf-Einschreiben, 
  • per Übergabe-Einschreiben oder
  • per Einschreiben mit Rückschein

zustellen lassen.

Inklusive Muster-Kündigung: Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Damit eine Mietkündigung wirksam ist, muss der Mieter den Willen zur Kündigung schriftlich zum Ausdruck bringen. Eine Angabe von Gründen ist nicht erforderlich. Das Schreiben selbst kann formlos sein. Um etwaigen Unklarheiten vorzubeugen, sollte eine Wohnungskündigung folgende Angaben enthalten:

  • die Adresse des Mietobjektes inklusive Stockwerk
  • den Zeitpunkt, zu welchem das Mietverhältnis gekündigt werden soll
  • die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung schriftlich zu bestätigen
  • die Information, dass der Mieter eine zeitnahe Kontaktaufnahme bzgl. des Übergabetermins plant

 

Diese Muster-Kündigung ermöglicht Mietern eine schnellstmögliche, wirksame Beendigung des Mietverhältnisses.

Unser Tipp: Für den Fall, dass das Kündigungsschreiben verspätetet beim Vermieter eintrifft, sollte die Kündigung zusätzlich den Hinweis „zum nächstmöglichen Termin“ enthalten.

Wohnungskündigung: Frist beachten!

Bei einer ordentlichen Kündigung sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten. Diese sind in den §§ 568 bis 576b BGB geregelt.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, sofern im Mietvertrag kein Kündigungsverzicht und keine kürzere Frist festgelegt wurde. Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen (vgl. § 573c Abs. 1 BGB).

Sonderfall 1 : Die fristlose Kündigung

Unter Umständen müssen Mieter die oben genannten Kündigungsfristen nicht berücksichtigen. Dies gilt, wenn

  • die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden kann. Beispielsweise, wenn die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben wird oder die Wohnung aus anderen Gründen gänzlich unbewohnbar ist.
  • der Zustand der Wohnung gesundheitsgefährdend ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung übermäßig von Schimmel befallen ist und dieser nachweisbar gesundheitsgefährdend ist oder beim Bau giftige Baustoffe verwendet wurden. 
  • der Vermieter den Mietvertrag schwer verletzt, zum Beispiel dann, wenn der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters in die Wohnung eindringt oder bei der Nebenkostenabrechnung bewusst betrügt.

 

In diesen Fällen kann der Mieter grundsätzlich das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Sonderfall 2: WG-Mietvertrag kündigen

Wer in einer Wohngemeinschaft lebt, muss bei der Kündigung darauf achten, ob er den Mietvertrag als Haupt- oder Untermieter unterschrieben hat. Ein kündigender alleiniger Hauptmieter muss sowohl dem Vermieter als auch seinen Untermietern eine Kündigung zukommen lassen. Wer als Untermieter kündigt, muss bei einem unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Hat der Untermieter ein möbliertes Zimmer angemietet, so gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht. In diesem Fall kann das Mietverhältnis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats gekündigt werden (vgl. §§ 573 ff. BGB).

Hinweis: Möchten alle Hauptmieter die Wohnung gemeinsam aufgeben, muss die Kündigung für ihre Gültigkeit die Unterschrift aller Mieter enthalten.

Vermieter ignoriert Kündigung: Belege aufbewahren!

Ignoriert ein Vermieter die Kündigung – beispielsweise, indem er ein Einschreiben zurückschickt, sollten betroffene Mieter grundsätzlich die Bestätigung aufbewahren, dass der Vermieter das Einschreiben tatsächlich nicht akzeptiert hat. Denn: Die Antwortfrist beginnt erst mit der Verweigerung der Kündigungsannahme zu laufen.

Wohnung kündigen: Übergabe bei Ende des Mietverhältnisses

Wurde die Kündigung wirksam ausgesprochen, hat sich der Mieter daran zu halten. Er hat für eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe sowie einen fristgerechten Auszug zu sorgen und kann im Gegenzug ein entsprechendes Wohnungsübergabeprotokoll verlangen. Achtung: Wer verspätet auszieht, riskiert zusätzliche Kosten. Vermieter können für einen Mietausfallschaden eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Scheitert aufgrund des verzögerten Auszuges eine pünktliche Nachvermietung, ist unter Umständen sogar Schadenersatz fällig.

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