22.09.2022

Ackerland für Photovoltaik oder Windkraft verpachten: Was muss man beachten?

Erneuerbare Energien sind seit vielen Jahren gefragter denn je – und auch die Nachfrage nach Flächen zur Errichtung von Windkraft- und Photovoltaik-Anlagen steigt. Ein Grund für viele Personen, die Eigentümer von Ackerland sind, ihr Grundstück an entsprechende Energieunternehmen zu verpachten. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten, damit sich die Verpachtung auch nach vielen Jahren immer noch als lohnender Schritt erweist.

Gewerbefläche vermieten und verpachten: Das gilt es generell zu beachten

Das Vermieten bzw. Verpachten von Gewerbeflächen erfordert einen entsprechenden Vertrag. Miet- und Pachtverträge sind sich in ihrer rechtlichen und formalen Basis sehr ähnlich. Aus diesem Grund finden in einem Pachtvertrag regelmäßig gesetzliche Regelungen aus dem Mietrecht Anwendung.

Unser Tipp: Der ALLRECHT Haus- und Wohnungs-Rechtsschutz für Vermieter bietet umfassenden Rechtsschutz für Streitigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen sowie sonstigen Nutzungsverhältnissen, die Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen betreffen.

Unterschied zwischen Miet- und Pachtverträgen

Ein wichtiger Unterschied zwischen Miet- und Pachtverträgen besteht in der sogenannten Fruchtziehung nach § 581 BGB. Denn während ein Mietvertrag der mietenden Person lediglich ein Nutzungsrecht einräumt, hat eine pachtende Person nicht nur ein Nutzungsrecht, sie darf auch die aus dem Pachtgegenstand erwirtschafteten Gewinne behalten.

Ein Beispiel: Person A mietet ein Waldgrundstück. Als mietende Person darf sich A dort aufhalten, spazierengehen und eine ggf. vorhandene Waldhütte nutzen. Jagen oder Angeln darf A jedoch nicht. Hat Person A das Grundstück, unter Zugrundelegung der notwendigen Voraussetzungen für die Jagdpacht, gepachtet, steht ihr das Recht zu, aus diesem Nutzen zu ziehen – also auch zu jagen oder zu angeln. Erlegtes Wild bzw. geangelte Fische dürfte A behalten.

Was bedeutet Pachten für Solar- und PV-Anlagen auf Ackerland?

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2018 entschieden, dass Sonnenlicht und Wind keine Frucht im Sinne des Pachtrechts sind (Az.: XII ZR 1297/16). Ein Grundstücksnutzungsvertrag ist folglich  zunächst als Mietverhältnis einzustufen, da es sich weder bei Wind- noch bei Solarstrom um eine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks handelt.

Lese-Exkurs: Warum Mieterstrom für Mietparteien und Vermietende ein Vorteil ist

Welche Voraussetzungen gibt es beim Errichten von Windkraftanlagen auf Äckern?

Die planungsrechtlichen Anforderungen an die Errichtung von Windkraft- und Photovoltaikanlagen auf Ackerland sind in den letzten Jahren strikter geworden. Häufig sind lang andauernde Raumordnungsverfahren notwendig, bevor die eigentliche Baugenehmigung erteilt wird.

Wichtig ist zunächst die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks. Der Boden muss auf Stabilität und Erosionsanfälligkeit überprüft werden. Liegen die Temperaturen regelmäßig unter 0 Grad Celsius, können Eisablagerungen auf der Anlage entstehen, welche ihr Gewicht erhöhen und den Boden zusätzlich belasten.

Von besonderer Bedeutung ist auch der Pegel der Schallemissionen. Dieser gibt an, welche Geräuschbelastung für die Umgebung von der geplanten Anlage ausgeht. Im Falle von Solaranlagen auf Ackerflächen ist der Pegel eher unkritisch, Windkraftanlagen jedoch erfordern ein spezielles Lärmgutachten, das den Mindestabstand zu Nachbargrundstücken bewertet.

Ohnehin spielen die erforderlichen Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken beim Errichten von Windkraft- oder Photovoltaikanlagen auf Äckern eine große Rolle. Denn nur selten reicht eine einzige Fläche aus, um eine entsprechende-Anlage rechtssicher aufzubauen. Werden die Abstandsflächen nicht eingehalten oder fehlt die Zustimmung der nebenan Wohnenden zur Unterschreitung des Mindestabstands, drohen Konsequenzen. Der Grund: Nachbarn können nicht nur die Baugenehmigung an sich anfechten, sondern auch auf Unterlassung klagen bzw. eine angemessene Entschädigung fordern.

Ackerland für Windkraft oder Photovoltaik verpachten: Rechtliche Fallstricke

Beim Aufbau und bei der Inbetriebnahme einer Windkraft- bzw. Photovoltaikanlage kann es durchaus zu Streitigkeiten zwischen der verpachtenden und der pachtenden Person kommen. Beispielsweise dann, wenn die pachtende Person das vereinbarte Nutzungsentgelt nicht rechtzeitig/vollständig zahlt. In diesem Fall könnte sich die verpachtende Person auf ihr Verpächterpfandrecht i.S.d. § 592 BGB berufen. Hat die verpachtende Person berechtigte Forderungen aus dem Pachtverhältnis gegenüber der pachtenden Person, verfügt sie über das Recht, eingebrachte Sachen der pachtenden Person sowie Früchte der Pachtsache zu pfänden. Das kann – im schlimmsten Fall – zu einer Zwangsversteigerung der Windkraft- oder PV-Anlage auf der Ackerfläche führen. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, das Verpächterpfandrecht im Pachtvertrag auszuschließen.

Acker verpachten: Was ist bei der Länge und Gestaltung von Pachtverträgen zu beachten?

Pachtverträge beinhalten üblicherweise eine lange Laufzeit von bis zu 20 Jahren, mit einer zweimaligen Verlängerungsoption von jeweils 5 Jahren. Von der Vereinbarung längerer Laufzeiten ist abzuraten. Diese würde der temporären Verbindung von Solar- und Windkraftanlagen mit dem jeweiligen Grundstück widersprechen.

Und: Experten empfehlen die Vereinbarung eines variablen Pachtanteils statt eines fixen Nutzungsentgelts. Auf diese Weise verbleibt das unternehmerische Risiko nicht ausschließlich bei der verpachtenden Person, sondern wird auf beide Vertragsparteien aufgeteilt. Denkbar wäre beispielsweise die Vereinbarung über ein fixes Nutzungsentgelt, das von einem prozentualen Anteil der durch die Anlage erzielten Vergütung ergänzt wird.

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