16.04.2018

Abstandszahlung und Ablösesumme – wer zahlt was?

Wer endlich ein neues Zuhause zu einer bezahlbaren Miete gefunden hat, kann sich glücklich schätzen – vor allem in deutschen Großstädten. Doch an vielen Wohnungen hängen Forderungen nach Abstandszahlungen und Ablösesummen. Während der Wunsch eines Vormieters, für Ein- und Umbauten eine finanzielle Entschädigung zu erhalten, rechtlich in Ordnung ist, muss der termingerechte Auszug des Vorgängers nicht bezahlt werden. Abstand und Ablöse sind nämlich zwei grundverschiedene Dinge.

Abstand und Ablöse – was ist was und was ist erlaubt?

Oft werden bei einer Wohnungsübergabe die Begriffe Abstand oder Ablöse verwendet. Doch was bedeuten sie eigentlich? Eine Abstandszahlung beinhaltet, dass der neue Mieter dem Vormieter einen Geldbetrag dafür überweist, dass dieser die Wohnung oder das Haus zu einem bestimmten Termin freiräumt. Solche Abstandsforderungen sind gemäß § 4a WoVermittG nicht erlaubt, also unzulässig. Eine Drohung, dass der Vormieter die Wohnung nicht räumt, wenn er keine Abstandszahlung erhält, ist demnach unwirksam. Suchen Sie hierfür das Gespräch mit dem Vermieter. Möglich ist es allerdings, dass sich der Vormieter von seinem Nachfolger die Umzugskosten erstatten lässt und dafür die Wohnung zu einem früheren festgelegten Zeitpunkt übergibt. Dies muss in einer Vereinbarung zwischen den betreffenden Parteien festgehalten werden.

Ein Ablösevertrag hingegen bezieht sich auf Investitionen, die der Vormieter der Wohnung getätigt hat und die er sich von dem neuen Mieter bezahlen lassen möchte. Zum Beispiel: Herr Meyer hat vor fünf Jahren eine Wohnung angemietet, in der es keine Küche gab. Nun zieht er aus und will seine Küche nicht mitnehmen. Wenn er bei der damaligen Sanierung mit dem Vermieter vereinbart hat, dass er eine Ablöse für die Küche verlangen darf, indem er beispielsweise einen Nachmieter stellt, dann ist dies zulässig. Ein angemessener Preis für eine solche Ablösevereinbarung ist nach dem Zeitwert zu berechnen und darf nicht mehr als 50 Prozent über dem angemessenen Wert liegen. So wird vermieden, dass der mit dem höchsten Gebot auch den Zuschlag der Wohnung erhält.

Achtung: Übernimmt der Nachmieter Ein- und Umbauten vom Vormieter, tritt er gegebenenfalls auch in die Verpflichtung mit ein, diese nach seinem Auszug zu entfernen, bzw. zurückzubauen. Sprechen Sie also Übernahmeverhandlungen und die damit einhergehenden Folgen immer mit dem Vermieter oder dessen Verwaltung ab.

Binden Sie den Vermieter oder dessen Verwaltung in Ihre Pläne ein

Generell sollten Sie sich das Einverständnis vom Vermieter einholen/einholen lassen, eine Ablösevereinbarung treffen zu dürfen. Kein Nachmieter muss eine Ablöse zahlen, kein Vermieter muss dulden, dass Möbel und Einbauten in der Wohnung verbleiben. Für Vormieter und Nachmieter gilt in jedem Fall, bei Auszug und Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll mit dem Vermieter oder dessen Verwaltung aufzunehmen.

Hat der Vormieter Investitionen getätigt, die nicht ausbaubar sind, beispielsweise neue Fliesen im Bad oder Schleifen des Parketts, kann er auch versuchen, eine Ablöse vom Vermieter zu erhalten. Sind diese Umbauten wertsteigernde und notwendige Erhaltungsmaßnahmen, sind diese Kosten vom Vermieter nach dem Zeitwert zu übernehmen. Handelt es sich um bauliche Verschönerungen, gilt das nicht. Bedenken Sie bei Ihren Forderungen, dass der Vermieter im schlimmsten Fall darauf bestehen kann, dass Sie die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückbauen. Diese Kosten wären dann vom alten Mieter zu tragen.

Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten Sie, bevor Sie Veränderungen an und in der gemieteten Immobilie tätigen, unbedingt mit Ihrem Vermieter die Konditionen besprechen und mögliche Ausgleichszahlungen in einem Modernisierungsvertrag festlegen. Alternativ lassen sich auch einige Vermieter darauf ein, die Miete entsprechen der Modernisierung zu senken.

Was tun, wenn die Ablösezahlung nicht geleistet wurde?

Nach § 4a Abs. 2 WoVermRG ist es zulässig, das Zustandekommen eines Mietverhältnisses an eine Abstandszahlung zu binden. Wenn es einen wirksamen Kaufvertrag mit dem Nachmieter gibt und der Vormieter zu der Forderung einer Ablösesumme berechtigt ist, dann ist dies bindend. Wichtig ist es daher für beide Seiten, im Vorfeld mit dem Vermieter oder dessen Vertreter zu klären, ob mit der Unterschrift unter den neuen Mietvertrag zwingend auch die Einbauten übernommen werden müssen. Ist dies nicht der Fall, steht es den beiden Parteien frei, eine Lösung zu finden. Zur Übernahme gezwungen werden kann der Nachmieter nicht.

Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei TeReBe Rechtsanwalts-AG auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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