19.02.2018

Modernisierungsarbeiten im Mehrfamilienhaus – müssen Miteigentümer zustimmen?

Ein nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteiltes Wohnhaus mit mehreren Eigentümern besteht aus unterschiedlichen Gebäudeflächen, für die verschiedene Rechte und Pflichten gelten, denn das WEG  differenziert zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Für das Sondereigentum sind die jeweiligen Besitzer allein verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum gehört hingegen der Gemeinschaft der Wohneigentümer. Modernisierungsmaßnahmen an diesen gemeinsamen Flächen können also nur von der Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung beschlossen werden – denn auch die Finanzierung dieser Arbeiten läuft über die Wohneigentümergemeinschaft. Doch was ist, wenn einer der Miteigentümer nicht einverstanden ist mit dem Modernisierungsvorhaben?

Was ist Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum sind die Teile eines Gebäudes, die nur vom Eigentümer genutzt werden – wie zum Beispiel das Bad mit den Armaturen, die Innentüren, alle nicht tragenden Wände, die Wand- und Bodenverkleidungen oder auch die Strom- und Wasserleitungen in der Wohnung, soweit es sich nicht um Hauptleitungen handelt. Hier darf der Eigentümer gestalten oder umbauen, wie er möchte.

Gemeinschaftseigentum sind all die Flächen und Bestandteile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind – also zum Beispiel die Treppenhäuser und Aufzüge, die Heizungsanlage, das Dach, die Fenster und Außentüren, alle tragenden Wände und Decken sowie die Versorgungsleitungen bis in die Wohneinheiten.

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum erleichtert in Mehrfamilienhäusern die Aufteilung der Kosten für Modernisierung, Instandhaltung oder Reparaturen der Gemeinschaftsflächen – die so entstehenden Kosten werden nach einem festen Schlüssel unter allen Wohnungseigentümern aufgeteilt, wobei spezifische Kostenregelungen in der Teilungserklärung oder durch Beschlüsse der Eigentümer bestehen können.

Das Haus- oder Wohngeld

Alle Wohnungseigentümer einer Hausgemeinschaft zahlen monatlich ein Haus- oder Wohngeld. Diese Zahlung setzt sich zusammen aus umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Die umlagefähigen Kosten kann der Eigentümer einer Wohnung dem Mieter berechnen – hierunter fallen Wasser- und Heizkosten genau wie die Kosten für den Hausmeister, der Strom für die Beleuchtung des Treppenhauses oder auch die Versicherungsbeiträge. Instandhaltungskosten sind nur umlagefähig, wenn sie das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Die Eigentümerversammlung

Alle Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses treffen sich regelmäßig auf einer Eigentümerversammlung und fällen dort Beschlüsse: Hierbei hat nach dem Gesetz jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip) – abweichend kann in der Teilungserklärung z.B. das Wertprinzip, nachdem sich die Stimmengewichtung nach den Miteigentumsanteilen richtet oder z.B. das Objektprinzip mit einer Stimme je Einheit geregelt sein. Eine Versammlung ist dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Wenn sich eine einfache Mehrheit unter den Eigentümern findet, gelten etwa die Anpassung der Hausordnung oder des Wirtschaftsplans, Maßnahmen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder auch zum Abschluss der verschiedenen Versicherungen als beschlossen.

Modernisierungsmaßnahmen – zum Beispiel der Austausch einer alten Heizungsanlage gegen eine neue Energiesparanlage – müssen hingegen mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Das bedeutet, dass nach dem Kopfprinzip eine Mehrheit von Dreiviertel aller Stimmberechtigten dafür stimmen muss, die gleichzeitig auch mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile umfasst.

Einen Eigentümerbeschluss anfechten – wie geht das?

Jeder Wohnungseigentümer kann die Beschlüsse der Versammlung anfechten – zum Beispiel weil sie unzulässig oder fehlerhaft sind. Einen Monat hat jeder Eigentümer Zeit, mit einer sogenannten Anfechtungsklage nach § 46 WEG vor Gericht gegen die Beschlüsse vorzugehen – denn jeder Beschluss wird erst mit Ablauf dieser einmonatigen Frist bestandskräftig. Doch auch eine Gemeinschaft aus mehreren Eigentümern und sogar der Hausverwalter können Beschlüsse der Eigentümer anfechten!

Es gibt viele Gründe, warum ein Beschluss angefochten werden könnte: Die Einladung zur Versammlung könnte zum Beispiel zu spät zugestellt worden sein – dann liegt ein formeller Beschlussmangel vor. Ein inhaltlicher Beschlussmangel könnte hingegen dann vorliegen, wenn die Versammlung über Tagesordnungspunkte abgestimmt hat, für die sie nicht beschlussfähig war (Kopfprinzip – Wertprinzip). Auch ungenaue oder sogar mehrdeutige Formulierungen in einem Beschluss können eine Klage wegen eines inhaltlichen Beschlussmangels zur Folge haben.

Bei einer Anfechtungsklage sind folgende zwei Punkte besonders wichtig:

  • Klageadressat: Eine Anfechtungsklage muss immer gegen die „übrigen Wohnungseigentümer“ unter Vorlage einer aktuellen Eigentümerliste gerichtet werden – nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
  • Fristen: Innerhalb eines Monats nach der Fassung des Beschlusses muss Klage erhoben werden – für die Begründung bleibt dann ein weiterer Monat Zeit.

Weiterhelfen kann betroffenen Eigentümern in diesem Fall ein Fachanwalt für WEG-Recht – spezielle Rechtschutzversicherungen decken die entstehenden Kosten ab.

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