05.08.2019

Maklerprovision beim Hauskauf – Wer zahlt?

Wer bei einem Hauskauf einen Makler beauftragt, spart viel Zeit – Hausverkäufer zudem einiges an bürokratischem Aufwand. Der Service eines Maklers hat jedoch seinen Preis. Viele Immobiliensuchende fragen sich: Wer bezahlt die fällige Maklercourtage? Für welche Leistungen darf ein Makler Gebühren erheben und wie hoch dürfen diese sein? Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Maklerprovision beim Hauskauf“.

Hauskauf: Leistungsanspruch des Maklers per Gesetz

Der Anspruch eines Maklers auf die Zahlung einer Maklercourtage ist in § 652 BGB geregelt. Darin heißt es:

(1) „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.“

(2) „Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.“

Demnach fällt eine Maklerprovision beim Hausverkauf an, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  • Der Makler hat eine nachweisbare Maklertätigkeit erbracht.
  • Es wurde ein Kaufvertrag abgeschlossen.
  • Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

 

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Maklerverträge können grundsätzlich formfrei und auf zwei verschiedene Arten abgeschlossen werden.

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag sichert der Verkäufer dem Makler eine vertraglich vereinbarte Maklercourtage zu – auch dann, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst verkauft oder nicht mehr veräußern möchte. Unser Tipp: Hausbesitzer sollten Wert darauf legen, das Aufgabenspektrum des Maklers genau festzulegen, um den Vertrag im Falle einer Nichtleistung des Maklers kündigen zu können. Eine zuverlässige Privat-Rechtsschutzversicherung hilft bei der Suche nach einem fachkundigen Rechtsanwalt, welcher bei der Ausarbeitung des Vertrages beratend zur Seite steht.

Ein Maklervertrag kann nach einem Urteil des BGH vom 06.12.2001 (Az. III ZR 296/00) jedoch auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Makler den Kaufinteressenten innerhalb des Exposés oder einer Anzeige darauf hinweist, dass bei Vertragsabschluss eine Provision fällig wird. Widerspricht der Kaufinteressent nicht, gilt die Bedingung als angenommen.

Hauskauf: Pflichten des Maklers

Makler sind grundsätzlich nicht nur dem Hausverkäufer, sondern auch Kaufinteressenten gegenüber zu folgenden Punkten verpflichtet:

  1.  Der Makler darf im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben seines Auftraggebers vertrauen. Er muss die Angaben des Auftraggebers nicht überprüfen (vgl: BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06).
  2. Angaben, die offensichtlich unrichtig sind, dürfen vom Makler aufgrund seiner beruflichen Sorgfaltspflicht nicht in ein Exposé übernommen werden.
  3. Fehlen dem Makler wichtige Informationen, muss er alle Kaufinteressenten darauf hinweisen.
  4. Der Makler muss Kaufinteressenten über alle Umstände aufklären, die für deren Entscheidung, den Hauskauf zu tätigen, von Bedeutung sein können.
  5. Der Makler ist zur Aufklärung gegenüber seinem Vertragspartner verpflichtet, wenn er Kenntnis darüber hat, dass sein Auftraggeber unrichtige Angaben über den Zustand des Hauses gemacht hat. Ansonsten ist er schadenersatzpflichtig.

Für welche Leistungen darf ein Makler Gebühren berechnen?

Das Gesetz unterscheidet nach § 652 BGB zwei Arten von Maklertätigkeiten, die einen Provisionsanspruch bewirken: einen reinen Nachweis oder eine Vermittlung.

Ein Nachweismakler verpflichtet sich per Vertrag, seinem Kunden Kaufinteressenten zu benennen und die Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachzuweisen. Hierbei wird das Objekt, der Name sowie die Anschrift der beiden potentiellen Vertragspartner geschuldet. Der Anspruch auf Vergütung erfolgt nach erfolgreichem Vertragsabschluss. Die Leistung eines Nachweismaklers begrenzt sich also auf die Bereitstellung des Kundenkontaktes, sie umfasst nicht die Verhandlungen über die Konditionen des Vertrages.

Ein Vermittlungsmakler hingegen übernimmt per Vertrag deutlich mehr Leistungen, welche ihn zum Empfang einer Maklercourtage berechtigen. Vermittlungsmakler sichten die Immobilie, prüfen die Bonität der Vertragspartner und vermitteln zwischen den unterschiedlichen Interessen der Parteien. Auch hier gilt: Eine Maklerprovision wird nur dann fällig, wenn ein Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt.

Maklercourtage: Wer muss zahlen?

Eine gesetzliche Regelung, welche Partei beim Hausverkauf die Maklerprovision bezahlen muss, existiert in Deutschland nicht. Verkäufer können mit dem Makler vereinbaren, ob sie die Maklerprovision übernehmen oder ob der Käufer diese tragen soll. In vielen Bundesländern existieren bzgl. der Maklerprovision örtliche Gepflogenheiten. So zahlt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel nur der Käufer eine Maklerprovision, während sich Käufer und Verkäufer in den übrigen Bundesländern die Maklercourtage zumeist teilen.

So hoch sind die Maklergebühren bei einem Hausverkauf

Die Höhe der Maklercourtage bei einem Hausverkauf ist in Deutschland frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Haben der Kunde und der Makler im Maklervertrag keine individuelle Provisionsvereinbarung getroffen, ist nach § 653 BGB die örtlich übliche Maklerprovision zu zahlen:

Bundesland

Maklerprovision gesamt

Anteil Verkäufer

Anteil Käufer

Baden-Württemberg

7,14%

3,57%

3,57%

Bayern

7,14%

3,57%

3,57%

Berlin

7,14%

0,00%

7,14%

Brandenburg

7,14%

0,00%

7,14%

Bremen

5,95%

0,00%

5,95%

Hamburg

6,25%

0,00%

6,25%

Hessen

5,95%

0,00%

5,95%

Mecklenburg-Vorpommern

5,95%

2,38%

3,57%

Niedersachsen

7,14% oder 4,76-5,95%

3,57% oder 0%

3,57% oder 4,76-5,95%

Nordrhein-Westfalen

7,14%

3,57%

3,57%

Rheinland-Pfalz

7,14%

3,57%

3,57%

Saarland

7,14%

3,57%

3,57%

Sachsen

7,14%

3,57%

3,57%

Sachsen-Anhalt

7,14%

3,57%

3,57%

Schleswig-Holstein

7,14%

3,57%

3,57%

Thüringen

7,14%

3,57%

3,57%

 


Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei VETO Rechtsanwaltsgesellschaft mbH auf rechtliche Korrektheit überprüft.
 

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