Ihre Rechte bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Mieterschutzbund schätzt, dass es allein in Deutschland jährlich etwa 100.000 Kündigungen wegen Eigenbedarf gibt. Seit 2006 hat sich die Zahl verdoppelt, Eigenbedarf ist damit in Deutschland der häufigste Grund für eine Kündigung seitens des Vermieters. Grundsätzlich ist das zulässig, doch der Vermieter muss seinen Bedarf schlüssig nachweisen können.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig?

Laut Mietrecht muss der Vermieter bestimmte Kriterien erfüllen, um eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam aussprechen zu können. Eigenbedarf besteht, wenn er die Wohnung für sich oder einen ihm verwandtschaftlich nahestehenden Menschen nutzen möchte. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben mitteilen, für welche Person er die Wohnung benötigt und auf welche Gründe sich das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Die Kündigung muss nachweislich, beispielsweise per Einschreiben, zugestellt werden. Weitere Informationen finden sich hier: www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1205/120514.htm.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unzulässig?

Eine Kündigung ist unzulässig, wenn der Eigenbedarf schon vor Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat und der Mieter nicht darüber informiert wurde. Auch eine vorauseilende Kündigung für Umstände, die eintreten könnten, ist unzulässig. Der Bedarf muss bereits konkret bestehen – auch bereits zum Zeitpunkt der Kündigung.

Weitere Umstände, die zur Unwirksamkeit führen:

  • vorgeschobener Eigenbedarf, der nur dazu dient, einen Mieter loszuwerden,
  • wenn im Haus eine vergleichbare Wohnung frei ist,
  • wenn der Vermieter die Wohnung nur für einzelne Übernachtungen oder für wenige Monaten nutzen will,
  • stark überhöhter Wohnbedarf seitens des Vermieters (wenn er z. B. allein in einer Sechszimmerwohnung leben will).

 

Ist einer dieser Umstände zweifelsfrei nachgewiesen, ist die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis unverändert. Zum dritten und vierte Punkt sei jedoch zusätzlich erwähnt, dass es hier keine festen Grenzen gibt, wann noch berechtigter Eigenbedarf besteht und wann nicht mehr. Dies wird gegebenenfalls nach richterlichem Ermessen anhand der Einzelfallumstände entschieden. Zusätzliche Informationen gibt es hier: www.eigenbedarfskuendigung.com/frist.

Welche Kündigungsfristen gelten für den Auszug?

Ist die Kündigung jedoch wirksam, gelten für den Mieter die in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegten gesetzlichen Fristen. Wer seit höchstens fünf Jahren in der Wohnung lebt, muss innerhalb von drei Monaten ausziehen. Dauert das Mietverhältnis fünf bis acht Jahre sind es sechs Monate. Besteht es noch länger, hat der Mieter neun Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen.

Ein Sonderfall stellt ein Zweifamilienhaus dar, in dem der Vermieter die eine Wohneinheit selbst bewohnt und nun Bedarf für die andere anmeldet. Diesen muss er nämlich nicht explizit begründen, hier verlängern sich jedoch die Kündigungsfristen um jeweils drei Monate.

Wie kann der Mieter Widerspruch einlegen?

Wenn ein Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren will, kann er bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einlegen. Diese Frist gilt zumindest, wenn der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben korrekt über das Widerspruchsrecht belehrt hat. Andererseits kann der Mieter auch noch später Härtefallgründe vorbringen.

Aussicht auf Erfolg hat der Mieter, wenn der Auszug für ihn oder andere seinem Haushalt angehörende Personen eine übermäßige Härte bedeuten würde. Diese liegt zum Beispiel vor bei pflegebedürftigen Mietern in hohem Alter, bei schweren Krankheiten, Schwangerschaft oder Suizidgefahr. Auch wenn der Mieter erheblich in die Wohnung investiert hat und diese Dinge nicht mitnehmen kann, ein Wohnortwechsel den Abschluss der Schule, der Ausbildung oder des Studiums erheblich gefährden würde oder der Mieter durch einen Umzug beruflich erheblich beeinträchtigt werden würde. Auch eine lange Mietdauer mit der starken Verwurzelung im Umfeld oder schlicht der Umstand, dass kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen vorhanden ist, begründen Härtefälle.

Wann besteht Anspruch auf Schadenersatz?

Der Mieter hat bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Anspruch auf Schadensersatz. Ebenso wenn der Wegfall des Eigenbedarfs während der Kündigungsfrist erfolgt, aber nicht mitgeteilt wird.

Der Schadensersatz kann sich dann auf die mit dem Umzug zusammenhängenden Kosten wie z. B. die Suche nach einer neuen Wohnung, Investitionen in Umzug und Renovierung und eine höhere Miete erstrecken. Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht hingegen nicht, wenn der Mieter sich nicht gegen die Kündigung gewehrt hat oder sie nur aus formellen Gründen unwirksam ist.

Streitigkeiten wegen einer Eigenbedarfskündigung sind über den Haus-Wohnungs-Rechtsschutz oder den Baustein Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz innerhalb einer Privat-Rechtsschutz-Kombination versicherbar.

Aufhebungsvertrag als Alternative zur Eigenbedarfskündigung?

Eine Aufhebung des Mietvertrags kann in manchen Fällen sinnvoll sein. Es herrscht dann eine sofortige Rechtssicherheit auf beiden Seiten und Vermieter bieten in diesem Zuge oft eine Abfindung an.