26.03.2018

Das gekaufte Haus hat Mängel – was jetzt?

Lange wurde für diesen Traum gespart, nun ist er endlich wahr geworden: Der Kaufvertrag für das eigene Haus als Kapitalanlage ist unterschrieben. Doch manchmal folgt auf die Freude ein eiskaltes Erwachen – nämlich dann, wenn sich die Wunschimmobilie als Bruchbude herausstellt.

Feuchte Wände, defekte Elektroleitungen, weniger Wohnfläche als im Kaufvertrag angegeben oder sogar Probleme mit der Statik – auf frischgebackene Häuslebesitzer warten manchmal sehr unangenehme Überraschungen. Schnell entstehen dann viele Fragen: Welche Gewährleistungsansprüche bestehen? Wann kann man eine Minderung des Kaufpreises verlangen – oder sogar Schadensersatz? Unter welchen Umständen kann man vom Kaufvertrag zurücktreten?

Die Gesetzeslage

Grundsätzlich ist jeder Hausverkäufer verpflichtet, eine Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben.

Was ist eigentlich ein Mangel genau?

Bei Wikipedia findet sich folgende Definition: „Die vertraglich geschuldete Leistung weist einen Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Beschaffenheit von der Beschaffenheit abweicht, die die Sache haben soll.“

Sollte die Kapitalanlage aber doch Mängel aufweisen, hat der Käufer Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer. Der Gesetzgeber unterscheidet hier zwischen drei verschiedenen Arten von Sachmängeln:

  • Der offene Mangel
    Dieser Mangel ist für den Käufer schon vor dem Kauf gut zu erkennen gewesen – zum Beispiel feuchte, verschimmelte Wände im Keller.
  • Der versteckte Mangel
    Dieser Mangel ist weder für den Käufer noch für den Verkäufer erkennbar gewesen – zum Beispiel eine undichte Duschtasse, durch die über Jahre Wasser in die Decke eingesickert ist.
  • Der arglistig verschwiegene Mangel
    Dieser Mangel ist dem Verkäufer bekannt, doch er hat ihn dem Käufer nicht mitgeteilt – das könnten alle Arten von kleineren oder größeren Mängeln sein.

Gut zu wissen: Bestandsimmobilien werden meist mit dem Zusatz „Gekauft wie gesehen“ verkauft, um die Gewährleistung auszuschließen. Dieser Zusatz im Kaufvertrag gilt aber nicht, wenn dem Verkäufer ein Mangel schon vor dem Verkauf bekannt war und er ihn arglistig verschwiegen hat!

Der Rücktritt vom Kaufvertrag

Ein Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Verkäufer zum Beispiel einen wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hat. Mit einer Rücktrittserklärung nach § 349 BGB wird dann die Rückabwicklung des Kaufvertrags angestoßen.

Was ist ein wesentlicher Mangel?
Ein wesentlicher Mangel besteht, wenn die gekaufte Immobilie nur eingeschränkt gebrauchsfähig ist – also wenn zum Beispiel der Keller nicht genutzt werden kann, weil er feucht ist. Ein Fehler in der Statik des Daches könnte starke negative Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben – auch das wäre ein wesentlicher Mangel, der den Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag rechtfertigen könnte.

Was ist eine arglistige Täuschung?
Eine arglistige Täuschung liegt immer dann vor, wenn ein Verkäufer dem Käufer wichtige Informationen zur Beschaffenheit der Immobilie verschweigt. In einem solchen Fall liegt die Beweislast allerdings beim Käufer: Er muss nachweisen, dass der Mangel dem Verkäufer bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt war.

Gewährleistung: weitere Rechte des Käufers

Zum Glück ist nicht immer gleich ein Rücktritt vom Kaufvertrag nötig. Denn nach § 437 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der Käufer bei Mängeln auch noch viele weitere Rechte:

  • Anspruch auf Nacherfüllung
    Hier muss der Verkäufer entweder den Mangel beseitigen oder eine gleichartige, mangelfreie Sache liefern – bei Gebrauchtimmobilien kommt naturgemäß zumeist nur die Mängelbeseitigung infrage.
  • Rücktritt/Minderung des Kaufpreises
    Sollte eine Beseitigung des Mangels nicht möglich sein, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§440 BGB) oder den Kaufpreis mindern (§441 BGB).
  • Schadensersatz
    Sollte ein Verkäufer seine Pflichten verletzt und zum Beispiel Mängel arglistig verschwiegen haben, kann der Käufer außerdem noch Schadensersatz verlangen.

 

Wann verjährt was?

In § 438 Abs. 1 Nr. 2 ist festgelegt, dass Bauwerksmängel nach 5 Jahren verjähren – doch gerade bei Gebrauchtimmobilien spielt diese Frist meist keine Rolle, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss integriert wurde.

Die aus arglistig verschwiegenen Mängeln entstandenen Schadensersatzansprüche verjähren erst 3 Jahre, nachdem der Käufer von ihnen erfahren hat – aber nur dann, wenn keine längere Frist nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 gilt. Stellt der Käufer erst 10 Jahre nach der Übergabe der Immobilie einen solchen arglistig verschwiegenen Mangel fest, hat er keinen Anspruch mehr auf Gewährleistung.

Im Fall der Fälle sollten sich Immobilienbesitzer zeitnah und umfassend von einem Fachanwalt beraten lassen – wenn der Käufer eine sogenannte Bestandsimmobilie gekauft hat, greift die Rechtsschutzversicherung und übernimmt die anfallenden Kosten. Streitigkeiten in Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden oder Gebäudeteilen sind dagegen nicht versicherbar.

Rechtsschutztipp

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Der eingestellte Blog-Beitrag wurde von unserer Partnerkanzlei TeReBe Rechtsanwalts-AG auf rechtliche Korrektheit überprüft.

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